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quinta-feira, 2 de agosto de 2012

Jornal Equatorial de Agosto de 2012

Srs. Moradores, temos que lhes informar da necessidade da administração endurecer dian-
tes das questões que se alarmam em nosso Condomínio, portanto sendo necessários uma
linguagem mais dura e atos mais firmes. Vamos aos pontos que se fazem pertinentes:
 Aumento da taxa de juros para 10% e Inadimplência: Infelizmente ainda há
os maus pagadores que acham que a nossa administração deve servir de empregados para
os mesmos e que os bons pagadores devem arcar com a despesa alheia. Não sabem, tam-
bém, que quem aqui administra, na verdade, doa seu trabalho gratuitamente para o coleti-
vo, e ainda nos constrange num circulo vicioso entre cumprir as obrigações financeiras do
Condomínio e implorar que os inadimplentes paguem suas taxas, sofrendo inclusive com a
violência verbal e ameaças físicas dos mesmos. Considerando isso, e após a terceirização
da administração foi emitida cartas de cobrança Extrajudicial e logo em seguida seguirá o
Protesto Cartorário dos devedores. Portanto as medidas a serem tomadas: Aumento
dos juros para 10% por atraso, Notificação, Protesto e Cobrança Judicial segui-
rá rigoroso.
Notificação por Infrações de Normas  Foram emitidas diversas notificações por
infrações, tais como alteração de fachada, vasos de plantas, fios expostos, estacionamentos
indevidos, tubulação de ar-condicionado exposto, jogo de bola no estacionamento, latidos
excessivos de cães e barulhos em apartamentos com pertubação da ordem. Lembramos
que na segunda notificação já seguirá a multa inclusa na taxa-condomínial com a conse-
qüente reclamação por vias judiciais na 8ª Vara Cívil, onde o Juíz já conhece a nossa de-
manda. Portanto evitemos este constrangimento mútuo. 
Vazão do Poço-artesiano:   Informamos que o poço-artesiano do Condomínio está
a cada dia com a vazão menor, ou seja, esta secando. Portanto teremos logo em breve que
fazer a ligação com a CAEMA. Considerando assim teremos um forte aumento nas despe-
sas por conta da energia de água. Por isso o sistema de Cobrança do Condomínio estará
mais forte daqui em diante, considerando ainda a despesa com os elevadores adquiri-
dos .junto a OTIS.
Temas desta Edição: A vazão do Poço artesiano, A famigerada inadimplência, Infrações, Protesto
cartorário, Aumento dos juros por atraso para 10%

CONVIVENCIA DA CULTURA DA PAZ

Conviver coletivamente não é fácil para quem não está acostumado a viver
em Condomínios. E aqui esse problema se repete, pois uma pequena mino-
ria que não conhece as normas condominiais, regimento interno, Lei de
Condomínios e se comporta como vivesse em um hotel onde o Síndico se-
ria seu empregado. E o pior nestas questões que esses é que são os inadim-
plentes. Cães em elevador, fora da coleira, carros  estacionados em local
indevido, etc. O bom pagador não provoca esse tipo de constrangimento.
Conclamamos aos bons moradores que nos ajudem a administrar, a fiscali-
zar, pois o fardo é duro para que tenhamos um bom ambiente de convivên-
cia.                   condominioequatorial@gmail.com
BLOG DO 
CONDOMÍNIO EQUATORIAL
blogdocondominioequatorial.blogspot.com
Contato: condominioequatorial@gmail.com
01 de Agosto de 2012  VOLUME II, EDIÇÃO 1012012

domingo, 18 de março de 2012

Relação de Ações Ajuizadas pela Assessoria Jurídica

8º Juizado Especial Cível e das Relações de Consumo - São Francisco
1222007
1202007
1212007
162007
17172006
17182006
17192006
17202006
142007
152007
4012000
4022000
10902006
5882006
5892006
5902006
3622006
3632006
2002006
15932008
15942008
15962008
15972008
15982008
15992008
16402008
16412008
952009
962009
972009
2802009
2812009
10072009
10082009
6º Juizado Especial Cível e das Relações de Consumo - monte castelo
130731
7º Juizado Especial Cível e das Relações de Consumo - CEUMA
19382002
15042002
19392002
3962003
17952002
1142006
1152006
25022005
25032005
25042005
1132006

quarta-feira, 22 de fevereiro de 2012

Honorários advocatícios nas cobranças extrajudiciais de débitos condominiais

28/05/2008
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A atuação do advogado nos condomínios edilícios tornou-se indispensável para uma gestão segura e eficiente. Dentre as tantas missões do advogado no direito condominial, destaca-se o combate à inadimplência, assim entendido como um conjunto de medidas adotadas face ao condômino inadimplente. A dinâmica do mercado imobiliário exige do advogado uma atuação extremamente pró-ativa, sobretudo pela necessidade de reposição do caixa mensal dos condomínios para custeio das despesas ordinárias. Diante de tal cenário, os advogados incrementaram seus métodos de trabalho e, antes da tradicional propositura da ação judicial de cobrança, demorada e onerosa, passaram a utilizar interessantes ferramentas extrajudiciais, tais como cartas de cobrança, plantões de cobrança e setor de conciliação extraprocessual. Os advogados investiram pesado em software, centrais de atendimento, equipes de cobrança e instalações físicas. 

O resultado positivo da cobrança extrajudicial realizada por advogado, evita e previne litígios, além de trazer célere solução aos clientes, consolidando a atuação moderna do advogado, sem apequenar sua importância. É evidente que o advogado, ao enviar uma carta de cobrança ou realizar um plantão de cobrança, culminando na celebração de um acordo extrajudicial, utilizando sua estrutura e sua responsabilidade profissional, realizou com sucesso seu mister e merece receber seus honorários advocatícios, ou seja, a justa remuneração pelo serviço prestado ! 

Todavia, grande parcela da sociedade, sobretudo os inadimplentes, relutam em pagar os honorários advocatícios do profissional que efetivamente trabalhou no caso concreto, sob a ultrapassada alegação de que não houve ação judicial e que portanto os honorários não são devidos. O que pretendem: Que o advogado se torne mero distribuidor de ações judiciais ? Que o advogado fique alheio aos avanços sociais, onde figura como verdadeiro pacificador social ? Que o advogado trabalhe sem receber ? 

Em tempos de incansável busca pela modernização profissional e acima de tudo por uma solução mais eficaz aos conflitos, causa espanto imaginar que muitos ainda enxerguem o advogado como o profissional que atua apenas e tão somente nos Tribunais. 

O Código Civil determina expressamente a obrigação do devedor em pagar os honorários advocatícios originados pelo descumprimento da obrigação, independente de propositura de ação judicial, senão vejamos os artigos 389 e 395:

Art. 389: Não cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de advogado.

Art. 395: Responde o devedor pelos prejuízos a que sua mora der causa, mais juros, atualização dos valores monetários segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários do advogado.



A Tabela de Honorários da Ordem dos Advogados do Brasil prevê a cobrança de honorários advocatícios, a base de 10% (dez por cento), quando houver intervenção do advogado para solução de qualquer assunto no terreno amigável (item 89). 

Apesar de lícita e acima de tudo justa, a estipulação de honorários advocatícios nas cobranças extrajudiciais gera muita polêmica no mercado imobiliário, em razão da errônea analogia entre relação de consumo e rateio de despesas condominiais ! Fosse o caso - por exemplo - de uma financeira que contratou escritório de advocacia para cobrar a dívida de cliente, poderiam ser questionados quaisquer honorários cobrados na fase extrajudicial, pois o cliente no caso, não teria por obrigação participar de quaisquer ônus relativos a tal cobrança. Ou seja, a financeira contratou o escritório de advocacia por sua conta e risco, e excluindo os casos em que foi ajuizada ação de cobrança e estipulados honorários sucumbênciais pelo Juízo, o ônus da cobrança deve ser suportado todo e exclusivamente por quem contratou o escritório.

No caso dos condomínios, não há relação de consumo, mas sim um rateio de despesas comuns. O condômino, ao mesmo tempo em que é devedor, é também credor, pois de todo e qualquer recebimento feito pelo condomínio, ele é dono de um quinhão, relativo a sua quota-parte comum, de acordo com a fração ideal total de sua unidade. Assim, se o síndico contratou um escritório de advocacia para efetuar a cobrança judicial e extrajudicial dos inadimplentes, mediante recebimento de honorários advocatícios suportados pelo devedor, não se pode discutir a legalidade de tal estipulação, tampouco admitir o favorecimento do devedor em detrimento dos demais moradores, já onerados pela inadimplência de seu vizinho. Há que se atentar que o objetivo comum perseguido é o controle da inadimplência dentro do mês, impulsionada com o advento da multa de 2% (dois por cento), bem como carrear os custos da cobrança, seja ela judicial ou extra-udicial, ao causador da despesa, protegendo a massa condominial. 

Não se pode olvidar que abusos e excessos existem e precisam ser coibidos, sem falar nas famosas “despesas de cobrança”, estipuladas por pseudo escritórios, sequer representados por advogados. 

Altamente recomendável que a contratação do advogado, bem como a forma de pagamento dos honorários advocatícios nas cobranças extrajudiciais de débitos condominiais, sejam objeto de deliberação em assembléia geral de condôminos, cujas decisões são soberanas e obrigam a todos, evitando desgastes aos síndicos, aos administradores e principalmente aos advogados.

domingo, 19 de fevereiro de 2012

SEGURANÇA EM CONDOMÍNIOS

O Major PM Waldir Rapello Dutra, comandante do 12° Batalhão de Polícia Militar Metropolitana, proferiu nesta terça-feira, na sede do Batalhão, uma palestra sobre "Segurança em Condomínios".
O Major Dutra reconheceu que "a segurança pública é um dever do Estado", mas já que "a polícia não é onipresente" é essencial "a participação da comunidade para que as polícias, Civil e Militar, obtenham êxito".
Segundo o Major Dutra há duas razões para que um crime aconteça: vontade e oportunidade. "Quanto à vontade não podemos fazer nada; quanto à oportunidade podemos tomar medidas preventivas de segurança para colaborar com o sistema de segurança pública da cidade de São Paulo", disse o Major Dutra.
Porteiros e vigilantes
As medidas de segurança a serem adotadas por porteiros e vigilantes visam impedir a oportunidade do crime. Porteiros e vigilantes devem:
  • Conhecer todos os moradores;
  • Evitar contato direto com desconhecidos e visitantes;
  • Não dormir ou distrair-se durante o expediente;
  • Não transmitir informações sobre os moradores do condomínio a quem quer que seja;
  • Utilizar corretamente os meios de segurança existentes;
  • Conhecer localização do telefone público mais próximo para emergências;
  • Acionar o 190 somente em situações de emergência;
  • O ingresso de prestadores de serviço deve ser permitido em horários pré-determinados (agendamento prévio) e mediante identificação documento e crachá, cujos dados deverão ser anotados)  .
  • Só permitir o  acesso de prestadores de serviço às dependências do condomínio devidamente acompanhados
  • Ao atender estranhos (visitantes, entregadores de encomendas ou prestadores de serviço) manter os portões fechados e as pessoas do lado de fora. O portão somente deve ser aberto após a identificação do visitante e da autorização por parte do morador. Se há quaisquer dúvidas quanto à identidade do visitante,  o morador deve descer à portaria para identifica-lo.
  • Manter as portas de depósito de lixo fechadas fora dos horários de coleta
  • Não ficar na calçada com as chaves da portaria no bolso (ex: ao lavar a calçada)
Condôminos e moradores
  • Não entregar as chaves do apartamento ou dos veículos aos funcionários do prédio;
  • Obter informação de antecedentes de empregados domésticos bem como o endereço atual, e informa-los ao síndico;
  • Não permanecer em horários impróprios do lado de fora da portaria;
  • Manter sempre sempre a porta do apartamento fechado;
  • Manter veículos fechados, com alarme acionado;
  • Informar ao zelador sobre grandes períodos de afastamento (férias, por exemplo) e proibir acesso de estranhos durante o período;
  • Elogiar o funcionário quando pratica uma atitude correta. A repreensão  do funcionário quando age segundo as normas de segurança do prédio incentiva que ele dê uma esmorecida nas regas de segurança
Zelador e Síndico
  • Manter atualizado endereços de empregados
  • Instalar equipamentos básicos de segurança
  • Manter em condições manter em condições os equipamentos de segurança
  • Estabelecer códigos com vizinhos e funcionários para denunciar ação de marginais
  • Estabelecer procedimentos de acesso para visitantes e representantes de empresas prestadoras de serviço
  • Entregadores não devem subir aos apartamentos. Esta é, deselegante e impopular, uma medida de segurança. "Quando pensamos em segurança, temos de pensar no que é certo e no que é errado", afirmou o Major Dutra
  • Fiscalizar as garagens periodicamente e estabelecer crachás de acesso
Equipamentos e técnicas de segurança
A melhoria da segurança condominial requer coletar dados do que precisa melhorar, realizar um estudo da situação, formular alternativas e selecionar um plano a adotar. Há alguns itens que podem ser citados:
  • O porteiro tem de visualizar -e ficar atento a- todas as entradas. Caso haja qualquer obstrução da visualização devem instalar-se equipamentos (ex: câmeras) para substituir a visibilidade direta
  • Jardins e áreas verdes devem ser sempre visíveis
  • As portarias e guaridas devem estar devidamente protegidas
  • Instalar espelhos retrovisores nas garagens
  • Reforçar portões e grades
  • Instalar fechaduras e chaves de boa qualidade
  • Instalar circuito interno (câmeras)
  • Eventualmente, contratar patrulhamento ostensivo ou até cães de guarda
  • Verificar a iluminação das áreas externas do condomínio
  • Verificar / construir muros ou cercas
  • Instalar porteiro eletrônico ou interfone
  • Alarmes e sensores de presença devem ser testados periodicamente
  • Instalar relógio de vigia quando o porteiro faz ronda
  • Automatizar portas e portões
  • Fomentar a utilização de equipamento de comunicação (radio, HT e telefones)
  • Instalar caixas com portinholas para recepção de encomendas
"Nada, entretanto, substitui a atenção dos funcionários do condomínio", enfatizou o palestrante.
Ao ligar para o 190
"Os policiais que atendem o 190 são qualificados para um atendimento imediato", afirmou o Major Dutra. É essencial passar a maior quantidade de informações para que a viatura que vai atender a ocorrência tenha as melhores condições possíveis de efetuar um atendimento correto
  • procure manter a calma;
  • seja claro e preciso nas informações;
  • Responda às perguntas do atendente de maneira clara e objetiva;
  • Ao se referir ao local da ocorrência, forneça o endereço completo, com o do local, além de um ponto de referência de facil localização e visualização (uma loja conhecida, locadora, praça, avenida, etc.);
  • Forneça característica e peculiaridades das pessoas envolvidas (sinais, cicatrizes, cor de roupa, etc), tanto vítima quanto criminosos. No caso de ocorrência criminal, identifique, se possível, se os criminosos estão armados;
  • Caso lembre posteriormente de informações adicionais (place do carro envolvido na ocorrência, por exemplo) ligue novamente para o 190; os policiais são orientados em tempo real.

quarta-feira, 15 de fevereiro de 2012


DOCUMENTOS DO CONDOMINIO (SELECIONE E CLICK COM O BOTÃO DIREITO E VÁ AO LINK)

  • Constituição Federal - http://www.senado.gov.br/legislacao/const/con1988/CON1988_05.10.1988/CON1988.pdf

  • Lei de Condominios (Lei 4591/64) - http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L4591.htm

  • Convenção - https://docs.google.com/open?id=0B-dpplgMxuJ5OTg0Y2I3YTItMGE5OS00MGRjLTg0NWMtNTVlOGVkZGU0ZTI0

  • Estatuto/Regimento Interno - https://docs.google.com/open?id=0B02c1Gn6qPzLMjRhZDBjN2MtNDFkOS00NDdlLThkMDAtMGJiZjI1Mzg4Mzg1

  • Ata autorizando Protesto - https://docs.google.com/open?id=0B02c1Gn6qPzLNGU4N2YzMDUtOTE3MS00NjlmLThjOTgtMGU3MDMxYTczZjk2

  • Ata do Aumento de Taxa de Condominio 2012 - http://blogdocondominioequatorial.blogspot.com/2012/02/ata-da-assembleia-geral-ordinaria.html

  • Atas de Assembleias - https://docs.google.com/open?id=0B-dpplgMxuJ5NmQ4ODU3Y2ItNzA4NC00MTY2LWJjNzYtZGI5MTVmZTU0ZDI0

LINKS DE DOCUMENTOS IMPORTANTES DO CONDOMÍNIO EQUATORIAL


Constituição Federal -http://www.senado.gov.br/legislacao/const/con1988/CON1988_05.10.1988/CON1988.pdf

Lei de Condominios - http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L4591.htm

Convenção - https://docs.google.com/open?id=0B-dpplgMxuJ5OTg0Y2I3YTItMGE5OS00MGRjLTg0NWMtNTVlOGVkZGU0ZTI0

Estatuto/Regimento Interno - https://docs.google.com/open?id=0B02c1Gn6qPzLMjRhZDBjN2MtNDFkOS00NDdlLThkMDAtMGJiZjI1Mzg4Mzg1

Ata autorizando Protesto - https://docs.google.com/open?id=0B02c1Gn6qPzLNGU4N2YzMDUtOTE3MS00NjlmLThjOTgtMGU3MDMxYTczZjk2

Ata do Aumento de Taxa de Condominio 2012 - http://blogdocondominioequatorial.blogspot.com/2012/02/ata-da-assembleia-geral-ordinaria.html
 
Atas de Assembleias - https://docs.google.com/open?id=0B-dpplgMxuJ5NmQ4ODU3Y2ItNzA4NC00MTY2LWJjNzYtZGI5MTVmZTU0ZDI0

domingo, 12 de fevereiro de 2012

MULTAS POR TRANSGRESSÕES NO CONDOMÍNIO EQUATORIAL


Criar e manter um ambiente condominial seguro e sossegado não é tarefa fácil. E, embora os condomínios tenham a possibilidade de punir quaisquer atos que atentem à segurança, saúde e sossego da edificação, nota-se que muitos Síndicos, especialmente de condomínios residenciais, muitas vezes não fazem devidamente o uso de uma importante ferramenta para a manutenção da ordem no condomínio: a multa por descumprimento de dever condominial. Se por um lado, não é adequado residir ou trabalhar em um ambiente onde aplica-se multa para tudo que acontece, por outro, constata-se que é igualmente insuportável o ambiente de caos que se gera por não agir oportunamente para coibir ações ou omissões de condôminos ou moradores que prejudicam o convívio e contribuem para a desvalorização de todos os imóveis do condomínio. O desafio é encontrar o meio termo, ou seja, agir com razoabilidade e no momento certo. E, neste breve texto, buscar-se-á abordar os principais cuidados que devem ser observados na aplicação de multa.
As transgressões mais usuais e puníveis com multa são: barulho excessivo (mesmo em período diurno, o som deve ser compatível com a destinação da edificação); estacionar na vaga de outro condômino ou fora dos limites de sua vaga, prejudicando o trânsito de outros veículos; alteração das partes externas (a modificação do padrão estético da edificação gera desvalorização dos imóveis); e danos em elevadores, salão de festas e outras partes ou bens do condomínio. Mesmo a mais simples das infrações representa a “porta de entrada” para transgressões mais graves em um condomínio.
Sob uma perspectiva ampla do tema, o Síndico deve ter atenção para dois pontos: (I) o procedimento previsto na Convenção do condomínio e (II) evitar o seu envolvimento pessoal no processo de imposição de multa.
Sobre o primeiro ponto, o art. 1.334, IV, do Código Civil determina que toda penalidade deve estar prevista na Convenção e os artigos 1.336 e 1.337 do Código Civil Brasileiro dispõe, genericamente, sobre 3 tipos de multas (sem contar as penalidades relacionadas ao não pagamento de quotas condominiais, previstas no art. 1.336, § 1º, do CCB):
Aplicação de multa de até 5 quotas por descumprimento de deveres condominiais – art. 1.336, § 2°, do CCB;
Já sobre o segundo ponto mencionado, o Síndico deve ter especial atenção para evitar o seu envolvimento pessoal na punição do transgressor. A aplicação de multa se justifica pela necessidade de proteger a coletividade de um ato nocivo, e esta aplicação é atribuição da Assembléia ou do Síndico, desde que, neste último caso, a Convenção assim determine. Consequentemente, quando o Síndico aplica uma multa, ele o faz em razão de seu cargo em não de sua pessoa. Dessa forma, orienta-se que o Síndico sempre promova uma notificação extrajudicial como forma de advertir um condômino de seu descumprimento às normas internas do condomínio. Uma notificação cordial, objetiva e formal garante a impessoalidade da multa e, principalmente porque, na prática de administração de condomínios, verifica-se que uma notificação enviada através de Cartório de Registro de Títulos e Documentos tem uma maior chance de êxito, em nosso caso pelo Escritorio da Centaurus.
Em resumo, esses são as etapas essenciais para a aplicação de multa:
  1. O Síndico toma ciência de uma infração à Lei, Convenção, Regulamento Interno ou deliberação de Assembléia;
  2. Não obtendo êxito com a advertência, o Síndico deve aplicar a multa prevista na Convenção;
  3. Deve-se dar oportunidade para que o condômino infrator apresente sua defesa (é altamente recomendável que a própria   Convenção conceda mecanismos de defesa, como prazo e recurso à Assembléia).
  4. Por fim, embora não sejam poucos os cuidados necessários para imposição de multas, constata-se que, na prática, uma multa bem aplicada tem grande efetividade na prevenção de novos atos prejudiciais ao condomínio. Por esse motivo, ao se deparar com situações suscetíveis a multa, o Síndico deve agir imediatamente, pois aguardar que os problemas de disciplina no condomínio se resolvam sozinhos somente dá espaço para o surgimento de novas situações problemáticas e que, talvez, não possam ser solucionadas sem intervenção judicial.
  5. Temos certeza que os bons moradores-cidadãos apoiam este procedimento legal e não tem do que reclamar, pois os transgressores são uma minoria, que incomoda a maioria. Sendo assim, conforme Assembléia, as multas serão aplicadas via o Escritório da Centaurus. Primeiro será expedido notificação extrajudicial e posteriormente, na reincidência será gerado o boleto de multa.

sexta-feira, 10 de fevereiro de 2012

Condominio Edilício Parte 1


Juros de mercado na convenção condominial

Posted on 24.1.12 by RF

Condomínio pode cobrar juros de 10% ao mês

O Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) condenou um condômino inadimplente do Edifício Solar dos Flamboyants, no bairro Sagrada Família, zona Leste de Belo Horizonte, a pagar juros de 10% ao mês sobre as taxas de condomínio atrasadas há quase dois anos. É a primeira sentença transitada em julgado no país (não cabe mais recurso) que aplica o novo Código Civil, fixando juros de mercado para corrigir as mensalidades de condomínio atrasadas.


Pelos cálculos da sentença, o condômino deverá pagar uma dívida de R$ 9.326,36. Pela antiga Lei de Condomínios (4.591/64), que previa juros de 1%, o valor seria de apenas R$ 3.496,41. Como já foram esgotados todos os recursos cabíveis, o processo vai para a execução, para que seja feito o pagamento da dívida ou a penhora do apartamento do condômino inadimplente.


Stéfano Gonçalves Viana, síndico do Edifício Solar dos Flamboyants desde abril deste ano, comemora a decisão da Justiça. “Ganhamos duas vezes, pois, além de recuperar o valor ‘perdido’, vamos baixar o condomínio para o patamar anterior à inadimplência”, ressalta. Viana explica que o morador vinha criando problemas para o condomínio há mais de cinco anos, mas a situação se agravou em 2004. “A gente tentou negociar inúmeras vezes, mas ele não quis pagar a taxa”, diz. Viana explica que, há 18 meses, os outros oito condôminos tiveram que ratear o valor que seria pago pelo vizinho inadimplente, o que fez com que a taxa subisse de R$ 220 para R$ 250, um aumento de R$ 540 no orçamento de cada um nesse período. Segundo o síndico, o valor a ser reembolsado vai para o fundo de reserva do condomínio e será usado para fazer reformas no prédio.


Viana acredita que, com juros mais altos, o problema da inadimplência vai ser resolvido. “Muitas pessoas só pagavam o condomínio se quisessem, pois, mesmo sem pagar, elas continuavam usando a água, o gás, a luz e outros benefícios das dependências comuns do prédio”, diz. “Agora, vão passar a ver a taxa de condomínio como outras contas que devem ser pagas todo mês.”. Ele explica também que, pelas novas regras, a cada três meses de inadimplência, a pessoa terá que pagar mais uma taxa de condomínio a título de multa.


“A aplicação de juros de mercado é que pode salvar os condomínios da falência”, afirma Rômulo Gouvêa, advogado especialista em direito condominial, que entrou com a ação na Justiça para o condomínio. Ele observa que 99% dos condomínios no Brasil ainda não fizeram a alteração em suas convenções para a aplicação do novo Código Civil, ficando limitados aos juros de 1%, o que acaba facilitando a inadimplência. “A idéia não é punir as pessoas e, sim, evitar a inadimplência, pois atualmente muita gente prioriza outras despesas e não paga condomínio”, observa. Gouvêa acrescenta que o mais importante para o condomínio são as taxas de juros cobradas mensalmente e não a multa, cobrada uma vez. O novo Código Civil estabelece multa de 2% em caso de inadimplência em condomínios, enquanto a antiga lei fixava em 20%.

Fonte: O Estado De Minas

sábado, 4 de fevereiro de 2012

Cobrança de Inadimplentes: Administradora Centaurus e Advogado

Srs. Condominos,


A administração deste Condomínio, como foi informado e decidido na última Assembléia, encaminha-lhes os endereços, telefones e emails dos responsáveis pela cobrança ordinária, extra-judicial e judicial. A partir de então está TERMINANTEMENTE PROIBIDO qualquer pagamento ou negociação que não se dê por estes canais de negociação e acerto de pendências financeiras. A quitação só será comprovada mediante pagamento via boleto bancário, não sendo mais autorizado recibo (avulso) emitido por qualquer membro da Administração. Inclusive solicitação de 2ª via de boleto de cobrança que poderá ser feito mediante contato com a Centaurus Administração. Quanto as pendencias financeiras que se encontram em fase de ajuizamento ou execução, poderá ser negociada através de contato com o Dr. Marcone Teixeira Mendes - OAB/MA 8816.
                                   


ADMINISTRADORA CENTAURUS CONDOMINIO
Recebimento, negociação, cobrança e Renegociação
TEL.: 3235-6639 - 8724-5308
EMAIL: centauruscondominios@gmail.com
ENDEREÇO: Rua Mitra, qd 10, nº 21 - Edifício Atrium Plaza, Sala 319-Renascença II


*

Dr. MARCONE TEIXEIRA MENDES JUNIOR
Advogado OAB\MA 8816
Escritório Coelho de Souza - Núcleo São Luís
Av. dos Holandeses - SN - Galeria Apianni - Sala - 108 - Calhau.
Tel - (98) 3269-1067; (98) 8111-2832; (98) 8753-2065.
EMAIL: marconemendes02@hotmail.com


SINDICO: JOSE RAIMUNDO NONATO TEIXEIRA DA COSTA;
  • SUBSINDICO: LUIS ANTONIO MEIRELES;
  • CONSELHO DELIBERATIVO: OSWALD WINFRIED FREY, JULIO CESAR SILVEIRA GONCALVES, JOAO MENDONCA EWERTON, LIANA LIMA DA SILVA, KILSON COELHO ARAUJO, SEBASTIAO SANTOS PEREIRA;
  • CONSELHO FISCAL: HERALDO GOUVEIA.

              

sexta-feira, 3 de fevereiro de 2012

Que tal valorizamos nossos porteiros, zelador(es) e faxineiros


Prezados moradores, 

Que   tal   valorizamos   nossos  porteiros,   zelador(es)   e faxineiro(s)?
Gostaríamos de ressaltar a importância deles em nosso dia a dia, e o quanto é valioso prestigiá-los e tratá-los sempre de forma educada e cordial.  Afinal, eles são ocartão de visita do nosso patrimônio, estão em seus locais de trabalho e realizam atividades remuneradas para que o nosso dia-a-dia, rotina e local de residência e/ou trabalho  seja  o  mais  agradável,  organizado,   limpo  e  seguro possível. Sendo assim, regras básicas de convivência social não devem ser  nunca  esquecidas.  Lembrando  que  basta  dirigir-se  aos funcionários   com   amabilidade,   assim como   com   vizinhos, administradores,  prestadores  de   serviço  e  demais  pessoas que frequentam o condomínio. Caso   você   tem   alguma   queixa   sobre   algum   de   nossos colaboradores, não deixe de comunicar à administração para que possamos tomar as devidas providências. Gostaríamos de agradecer a atenção de todos e esperamos ter contribuído para que a convivência de todos seja cada vez mais harmoniosa e pacífica. 

quinta-feira, 2 de fevereiro de 2012

ABC DO CONDOMÍNIO COMO VIVER EM CONDOMÍNIO


ÍNDICE






I.               ABC DO CONDOMÍNIO
COMO VIVER EM CONDOMÍNIO

Fonte: Procon-SP
APRESENTAÇÃO

Este material foi elaborado para uma melhor compreensão sobre o assunto em face da legislação vigente e tem por objetivo informar, esclarecer e orientar você, consumidor, sobre questões relativas a condomínio.

É importante destacar que as questões envolvendo o condomínio devem ser resolvidas de preferência internamente, através de assembléias. Somente após terem sido esgotadas as tentativas de composição amigável ou consenso, a questão deve ser submetida à apreciação judicial e parâmetros estabelecidos na convenção ou no regulamento interno. Nas administrações de condomínio regidos pelo sistema de auto-gestão, os problemas que constituem relação de consumo podem ter outro tratamento.

Ressaltamos a importância do caráter preventivo deste trabalho. Nele você encontrará informações sobre os seus direitos e deveres enquanto condômino.

A lei básica que regula o condomínio é a Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, existindo também regulamentação na Lei. 8.245 (Lei do Inquilinato), de 18 de outubro de 1991.
QUEM É QUEM
CONDOMÍNIO expressa a idéia, em sentido técnico, do direito exercido por mais de uma pessoa sobre o mesmo objeto. Neste trabalho utilizaremos a denominação para designar o direito exercido pelas pessoas sobre suas unidades privativas e sobre as dependências de uso comum de edificação construída sob a forma de condomínio horizontal ou vertical . Entenda melhor:
ÁREA PRIVATIVA é a unidade de cada proprietário: casa, apartamento e, em alguns casos, a vaga de garagem.
ÁREAS COMUNS são as indivisíveis, integram a edificação e são utilizadas por todos os moradores, tais como salão de festas, play ground, jardins, corredores, elevadores, dutos de ventilação, caixas d'água etc.
CONDÔMINO é quem habita o imóvel, na condição de proprietário ou inquilino (locatário).
QUEM ADMINISTRA
A administração do condomínio pode ser realizada pelos próprios condôminos (autogestão) ou por terceiros (administradora).
Administradora - Pessoa jurídica que presta serviços administrando o condomínio. Normalmente é indicada pelo sindíco e aprovada pelos condôminos em assembléia. Está obrigada a acatar as deliberações tomadas e a prestar contas ao condomínio, de preferência mensalmente. Não possui direito a voto.
Autogestão - Neste modelo, os próprios condôminos administram o condomínio sem a presença da administradora. A opção pela autogestão deve ser decidida em assembléia. Sugere-se que a prestação de contas seja realizada mensalmente.
Independentemente da modalidade adotada é fundamental o equacionamento das despesas e receitas e uma atenção especial ao cumprimento das leis trabalhistas, previdenciárias, civis e normas de segurança ( incêndio, elevadores, para-raios, elétrica etc.).
Síndico - É a pessoa que gerencia os interesses e negócios do condomínio e que pode ou não ser morador do prédio. É eleito na forma prevista em convenção, por até 2 anos, com direito à reeleição. Suas principais atribuições são:
representar o condomínio;

cumprir e fazer cumprir a convenção e regulamento interno;

exercer a administração interna da edificação;

prestar contas à assembléia dos condôminos;

impor multas estabelecidas por lei;

guardar durante 5 anos a documentação relativa ao condomínio.
Subsíndico - É a pessoa que substituie o síndico nas suas atribuições, quando de sua impossibilidade. A eleição de subsíndico deve ser prevista na convenção.

Conselho Consultivo - grupo consultivo composto por 3 condôminos, esse conselho é eleito para assessorar o síndico na solução dos problemas do condomínio. Seu mandato é de, no máximo, 2 anos, com direito à reeleição.

A destituição do síndico, subsíndico e membros do conselho só poderá ser feita por meio de assembléia geral, cujo quorum deve ser determinado pela convenção. No caso de não haver previsão na convenção condominial, o síndico poderá ser destituído pelo voto de dois terços dos presentes em assembléia geral, especialmente convocada para esse fim.
NORMAS DO CONDOMÍNIO
Convenção - é o conjunto de normas do condomínio, que constituem a sua lei interna. Deve ser elaborada de acordo com as normas legais, por escrito e aprovada em assembléia por proprietários que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais.

Fração ideal
- é a parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e de terreno, proporcional à unidade autônoma de cada condômino. Como nem todos os condomínios apresentam unidades autônomas com a mesma área útil, os proprietários dos apartamentos ou casas maiores podem possuir frações ideais diferentes. Normalmente é de acordo com essa fração ideal que são estipulados seus deveres (como o valor do condomínio) e seus direitos (por exemplo, a maior representatividade nas votações).

A convenção, depois de registrada no Cartório de Registro de Imóveis competente, deve ser obedecida por todos os moradores, não podendo, contudo, ser contrária à legislação em vigor. Deve conter, dentre outras, as seguintes normas:
discriminação e especificações das áreas comuns e privativas;

definição das funções e das regras de utilização das áreas e serviços comuns;

discriminação da forma e proporção dos pagamentos de despesas ordinárias e extraordinárias;

forma de escolha do síndico, subsíndico e do conselho consultivo;

atribuições do síndico e a definição se seu trabalho será ou não remunerado;

modo e prazo de convocação das assembléias, bem como o quorum mínimo exigido;

forma de contribuição para constituição do fundo de reserva, parcela paga pelos proprietários destinada a cobrir gastos não previstos;

forma e quorum mínimo necessários para alteração da convenção e do regimento interno. Qualquer alteração deve ser registrada em Cartório de Registro de Imóveis;

definição das funções do conselho consultivo.
Regimento Interno - São as regras que regulam a conduta dos condôminos (proprietários, locatários, ocupantes das unidades) para que haja uma convivência harmônica entre as pessoas. Pode constar do próprio texto da convenção ou, como acontece normalmente, ter um texto próprio que deve ser aprovado em Assembléia Geral.
PRINCIPAIS ITENS DA CONVENÇÃO E DO REGIMENTO INTERNO
Animais - A permissão ou proibição de animais de estimação no condomínio deve estar prevista na convenção ou no regulamento interno.

Construções e obras - Reformas ou alterações nas áreas internas privativas são permitidas, desde que estejam dentro do estabelecido em legislação específica para edificação, convenção, não comprometam a estrutura do edifício nem prejudiquem os outros moradores. As áreas de uso comum não podem ser alteradas salvo aprovação de todos os condôminos.

Fachada - A legislação de condomínio proíbe qualquer alteração que modifique a fachada do prédio, salvo se for obtida autorização de todos os condôminos.

Os infratores estão sujeitos a uma multa prevista na convenção e podem ser obrigados a desfazer a alteração.

Atenção - A instalação de redes protetoras não constitui alteração de fachada, pois visa a segurança, especialmente de crianças.

Garagem - A utilização de garagem em espaço de uso comum pelos moradores pode ocasionar atritos. Por isso, convém que a convenção estipule regras, como:
identificação para entrada do veículo (selos, cartões, chaves de acionamento, zelador, etc.);

demarcação da vaga (fixa, por chegada, por rodízio ou sorteio);

a definição de vagas pelo tamanho do veículo;

necessidade de manobras (pelo morador ou funcionário do condomínio);

responsabilidade sobre furtos e danos;

permissão ou não de lavagem de carros na garagem;

possibilidade ou não de locação de vagas para terceiros, estranhos ao condomínio;

utilização da garagem por visitantes;

normas de segurança (sinalização, iluminação, extintores, demarcação etc.);

forma jurídica da garagem, se área privativa ou comum.
Horário - A convenção, o regimento interno ou as assembléias, em função da conveniência da maioria dos condôminos, determinam os horários para realização de mudanças, uso do salão de festas e de jogos, do playground, da piscina, do fechamento das portas de acesso, de uso da garagem, etc. Ninguém, síndico, administradora ou condômino, pode determinar, unilateralmente, os horários.

Piscina - As regras para a utilização da piscina, como o horário e época de funcionamento, o exame médico, o uso por visitantes, a contratação de pessoal para segurança e a manutenção são itens que devem ser regulados pela convenção ou regimento interno.

Salão de festas - O uso do salão deve ser previsto na convenção ou no regimento interno, no que diz respeito a forma de sua utillização (custo, limpeza, horário, equipamentos etc.).
ASSEMBLÉIAS E QUORUNS
Assembléia - é a reunião na qual os moradores tomam decisões a respeito do condomínio. Tais decisões, desde que não contrariem as leis em vigor, tornam-se as regras do condomínio obrigando os moradores e visitantes e só podem ser anuladas judicialmente ou por deliberação em outra assembléia. Existem três tipos de assemblèias para deliberações sobre a edificação:

Assembléia Geral Extraordinária - É realizada sempre que os interesses do condomínio exigirem, convocada pelo síndico ou por no mínimo ¼ dos condôminos. Geralmente, as deliberações são aprovadas pela maioria dos presentes, com direito a voto.

Assembléia Geral Ordinária - É realizada uma vez por ano. Tem como principal finalidade a aprovação de verbas para as despesas de condomínio do próximo exercício, bem como aprovar e apresentar a prestação de contas do exercício que se encerrou.

Assembléia Geral Especial
- É realizada em casos especiais definidos em lei, como nas situações abaixo:
ocorrência de sinistro total ou que destrua mais de 2/3 da edificação;

para decisão sobre demolição e reconstrução da edificação ou ainda sobre a alienação do imóvel, quer por motivos urbanísticos, arquitetônicos, quer em decorrência de condenação da edificação em virtude de insegurança ou insalubridade.
Procuração - É um documento, por meio do qual uma pessoa recebe poderes de outra para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. Normalmente é escrita, podendo ser feita por instrumento público (tabelião) ou particular. É com esse instrumento que o locatário pode participar das assembléias em nome do locador. Caso o proprietário do imóvel não compareça às assembléias, o inquilino, mesmo sem procuração, poderá votar questões envolvendo despesas ordinárias de condomínio.

Quorum - É o número legal mínimo de condôminos que devem estar presentes para a realização das assembléias, para que tenham validade. Os principais quoruns são:
para deliberação das assembléias gerais ordinárias: normalmente maioria simples dos presentes com direito a voto, salvo estipulação diversa em convenção;

para aprovação da convenção: votos dos proprietários que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio;

para alteração da convenção: votos de condôminos que representem no mínimo 2/3 do total das frações ideais, salvo a estipulação diversa em convenção;

para deliberação sobre reconstrução ou venda do terreno ou materiais, em virtude de sinistro total ou que destruiu mais de 2/3 da edificação: mínimo de votos que representem a metade mais um das frações ideais de terreno (Art. 14 da Lei 4.591/64);

para deliberação sobre demolição e reconstrução do prédio ou alienação em virtude de insegurança, insalubridade, motivos urbanísticos ou arquitetônicos: condôminos que representem pelo menos 2/3 do total de unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% do terreno e coisas comuns (Art. 17 da Lei 4.591/64);

para convocação de assembléia geral extraordinária: 1/4, no mínimo, dos condôminos;

para destituição do síndico: 2/3 dos condôminos presentes e que tenham votos proporcionais às frações ideais de terreno e partes comuns, salvo estipulação diversa em convenção;

para os casos de alienação, concessão a terceiros de parte de uso comum, alteração do destino de parte do terreno ou coisa de uso comum: totalidade de votos representativos do condomínio.
Alienação: transferir o imóvel para outra pessoa.

Concessão: permitir que outra pessoa use o imóvel.
DESPESAS E PAGAMENTOS
Todas as despesas e receitas devem ser demonstradas por meio de um balancete contábil aprovado, normalmente, pelo Conselho Consultivo. A forma de arrecadação é determinada por assembléia em função dos custos apurados ou previstos.

Despesas ordinárias - São as despesas relativas à limpeza, manutenção e conservação do condomínio (ex.: conta de luz utilizada em áreas comuns, manutenção de elevadores, conta de água, pequenos reparos, etc.), aos salários e encargos dos funcionários e à parcela de seguro contra incêndio da edificação. Essas despesas são pagas pelo morador da unidade, seja ele proprietário ou inquilino (Art. 23 da Lei. 8.245 de 18/10/91 - Nova Lei do Inquilinato).

Despesas extraordinárias - Dentre outras, são as despesas referentes a: obras que interessam à estrutura integral ou de habitabilidade da edificação; iluminação; pinturas de laterais, fachadas, esquadrias externas; instalação de equipamentos de segurança e lazer; decoração e paisagismo nas partes de uso comum; constituição de fundo de reserva. São entendidas ainda como despesas extraordinárias, eventuais indenizações ocorrida em data anterior à do início de eventual locação contratada, onde as despesas cabem, exclusivamente, ao proprietário da unidade, e não ao inquilino (Art. 22 da Lei 8.245/ 91).

Fundo de Reserva
- É um valor pago pelos proprietários, para fazer frente a despesas não previstas e por vezes urgentes ou inadiáveis. A forma de arrecadação é regulada pela convenção. Se o fundo de reserva vier a ser utilizado, excepcionalmente, para cobrir despesas ordinárias (custeio ou complementação), deverá ser reposto pelo inquilino, salvo se anterior ao início de sua locação.

Pagamento por previsão - É o pagamento da contribuição condominial antecipado. É calculado em função da previsão de gastos para um determinado período. Deve ser aprovado em assembléia. Ocorrendo déficit em função de imprevistos, aumento de consumo, de preços e tarifas, etc., a cobertura deve ser feita por rateio extra.

Pagamento por rateio - É o pagamento da contribuição condominial apurado, após o levantamento de todos os gastos de um determinado período.Também deve ser aprovado em assembléia. Nesta modalidade de pagamento, não há lançamento de rateio extra.

Rateio Extra
- É o pagamento suplementar para cobrir uma receita insuficiente ou gasto imprevisto num determinado período. Destina-se a cobrir despesas ordinárias ou extraordinárias. É necessário verificar, no demonstrativo de despesas, a origem do rateio extra para determinar se o pagamento deve ser feito pelo inquilino ou pelo proprietário.

Reajuste - Não existe, na lei, nenhuma forma prevista de reajuste para as contribuições condominiais. A assembléia é soberana para determinar a forma de arrecadação em função dos custos apurados ou previstos.

Atraso no pagamento - O artigo 12, parágrafo 3º, da Lei 4.591/64, estabelece que, no caso de atraso de pagamentos, pode-se cobrar uma multa de até 20% mais juros de 1% ao mês e correção monetária em atrasos superiores a seis meses. Entretanto, o Poder Judiciário tem decidido pela aplicação de correção de correção monetária a partir do vencimento, para débitos inferiores a seis meses.

As penalidades aplicáveis, na ocorrência de atraso no pagamento do valor condominial, devem estar previstas na própria convenção da edificação. Compete aos condôminos, caso haja interesse, fixar ou alterar o estipulado obedecendo a forma e o quorum determinado na convenção. Os atrasos nos pagamentos, prejudicam o orçamento de todo o condomínio, acabando por vezes sendo objeto de ações judiciais.

Multas - Têm como objetivo punir os que não fazem uso normal das unidades e áreas comuns dentro dos padrões pré-estabelecidos, sejam os infratores, moradores, funcionários, visitantes, etc. A violação dos padrões fixados sujeita o infrator ao pagamento da multa estabelecida pela Convenção, Regulamento Interno ou Assembléia Geral, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que no caso couber. Cabe ao síndico efetuar o procedimento de cobrança da multa, que reverterá para o condomínio.
NORMAS DE SEGURANÇA
Existe uma série de exigências legais, principalmente municipais, no que diz respeito às normas de higiene e segurança. Quando não cumpridas, implicam desde punições até interdição do edifício. Por envolverem questões de segurança, dentre outras, devem ser observadas as exigências quanto:
condições de instalações elétricas, hidráulicas, sanitárias e de gás;

sistema de pára-raios; limpeza caixa d'àgua;

acondicionamento, recolhimento e depósito de lixo;

extintores, porta corta-fogo, saídas de emergência e elevadores;
Seguro de Incêndio - O Artigo 13 da Lei 4.591/64 obriga a contratação de seguro que inclua tanto as unidades autônomas quanto as áreas comuns. É uma despesa ordinária. No caso de imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), esse seguro já vem incluso no boleto de pagamento das prestações; por isso é necessário que, antes da contratação do seguro, o proprietário que esteja vinculado ao SFH comunique ao síndico por escrito, evitando pagá-lo em dobro.

Furto em condomínio - Para os casos envolvendo furto, roubo, quebra de vidros, etc., o seguro é opcional. É conveniente que a atribuição de responsabilidades esteja prevista em convenção e em contratos por vezes firmados com empresas de prestação de serviços ou de vigilância.

Geralmente, quando a chave do carro é deixada em quadro de chaves, com o garagista, ou zelador para manobras, na ocorrência de furto ou avaria do veículo a responsabilidade é do condomínio.
É permitida a reprodução parcial ou total deste material desde que citada a fonte.
FONTE: PROCON-SP (WWW.PROCON.SP.GOV.BR)



SÍNDICO, SUBSÍNDICO, CONSELHO, ZELADOR E ADMINISTRADORA.

O esquema abaixo foi montado com base nas disposições da Lei e da Convenção de Condomínio, e também foram utilizados guias sobre administração condominial. Acreditamos que a leitura deste material irá facilitar a compreensão de todos sobre o funcionamento do dia a dia condominial.

O SÍNDICO

BASICAMENTE, COMPETE AO SÍNDICO:

Þ     Representar ativa ou passivamente o Condomínio, em Juízo ou fora dele e praticar todos os atos em defesa dos interesses comuns.
v  EXEMPLO:  Quando é necessário acionar um condômino judicialmente para cobrança de cotas condominiais em atraso, o Síndico ( e somente ele ) é quem deve assinar a procuração ao advogado que representará o condomínio.
Þ     Acompanhar, superintender e fiscalizar as atividades da administradora.
v  EXEMPLO: O síndico é quem mantém contato direto com a administradora, ordenando providências, autorizando pagamentos, solicitando orientações, etc.
Þ     Exercer a administração interna do prédio, distribuindo serviços aos funcionários, através do zelador.
v  EXEMPLO: O síndico é o superior imediato do zelador, que por sua vez é o superior dos demais funcionários. Desta forma, o zelador deve supervisionar os serviços de portaria e faxina, levando ao conhecimento do síndico eventuais problemas e ocorrências
Þ     Selecionar, admitir e demitir funcionários fixando-lhes os salários de acordo com a verba do orçamento do ano,
v  EXEMPLO: A competência para a admissão ( ou demissão ) de um funcionário é do Síndico, já que na linha hierárquica é ao Síndico que os mesmos se subordinam
v  OBSERVAÇÃO SOBRE SISTEMA TERCEIRIZADO: Quando o condomínio possui mão de obra terceirizada, o zelador e o Síndico não devem passar ordens diretamente aos funcionários da empresa terceirizadora, pois se assim o fizerem haverá possibilidade de ser caracterizada a subordinação e, conseqüentemente, o vínculo trabalhista destes funcionários com o condomínio. O procedimento correto é passar as instruções e rotinas que o condomínio possui para a empresa, e esta orientará seus funcionários.
Þ     Aplicar as multas e advertências  estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regulamento Interno;
v  EXEMPLO: Por se tratar de uma comunidade, todo morador de condomínio deve se sujeitar a algumas regras. Quando estas regras são infringidas, a infração deve ser levada ao conhecimento do Síndico, para que este tome as providências ( advertência ou multa ). Como raramente os Síndicos permanecem no edifício.
Þ     Prestar contas na assembléia;
Þ     Convocar assembléia geral ordinária e extraordinária
v  EXEMPLO: Salvo em alguns casos específicos, previstos na Convenção de Condomínio, é o Síndico quem convoca as Assembléias e determina na Ordem do Dia da mesma.

RESUMINDO: O síndico atua como uma espécie de Diretor Geral, sendo o responsável por todos os atos de administração e pela representação legal do Condomínio.




O SUBSÍNDICO

BASICAMENTE, COMPETE AO SUBSÍNDICO:
Þ    
Substituir o Síndico em suas faltas e impedimentos.


O CONSELHO

BASICAMENTE, COMPETE AO CONSELHO:

Þ     Examinar as contas do Condomínio e emitir parecer.
v  EXEMPLO: O Conselho examina mensalmente a pasta de prestação de contas, contendo a documentação das despesas e receitas do condomínio. Logicamente a pasta é aberta a qualquer condômino, mas  por uma questão de praticidade, os condôminos, ao elegerem o Conselho, “nomeiam” os mesmos para verificar as contas. Assim, quando da Assembléia Geral, o Conselho recomenda ( ou não ) a aprovação das contas, que é de competência privativa da Assembléia.
Þ     Emitir parecer sobre assuntos do Condomínio, quando solicitado pelo Síndico ou por qualquer Condômino interessado;
v  EXEMPLO: O Conselho, como o próprio nome diz ( “ Conselho Consultivo” ) funciona também como um órgão de assessoramento e consulta do síndico, quando necessário e solicitado por este último, para assuntos do condomínio.

RESUMINDO: O Conselho funciona como um órgão de apoio ao Síndico, além da análise das contas mensais

A ADMINISTRADORA

BASICAMENTE, COMPETE À ADMINISTRADORA:
Þ     Nomear, contratar, admitir e demitir os empregados, após autorização do Síndico
v  EXEMPLO: Na contratação de um funcionário, a administradora faz a pré-seleção e envia os candidatos para aprovação do síndico. Além disso, a administradora efetua o registro em carteira, solicita os documentos do funcionário, levantamento de seus dados cadastrais, etc. Da mesma forma, no caso de rescisão, a administradora calcula as verbas, comparece no Sindicato para homologação e efetua a rescisão.
Þ     Processar as folhas de pagamento dos funcionários.
v  EXEMPLO: Todas as rotinas trabalhistas são efetuadas pela administradora: Cálculo da folha de pagamento, impressão das guias de encargos, controle do vencimento das férias, pagamento de 13o salário, emissão de DIRF, CAGED, RAIS, enfim, cumprimento de todas as obrigações burocráticas.
Þ     Enviar carta de cobrança a condôminos inadimplentes e indicação de advogado para ação de cobrança.
v  EXEMPLO: A administradora tem o controle de quem pagou ( e quem não pagou) as cotas condominiais, e envia aos devedores cartas de cobrança periodicamente. Caso na haja pagamento amigável, a administradora envia procuração ao Síndico, que a assina a favor do advogado que deverá ingressar com a ação de cobrança
Þ     Manter, em boa ordem, a escrituração, contabilidade e arquivo dos papéis e documentos relativo à arrecadação e aplicação das contribuições do condomínio;
v  EXEMPLO: A administradora mantém arquivados os documentos originais de Departamento Pessoal, protocolo de entrega de atas e editais, contratos, atestados, e outros.
Þ     Remeter, mensalmente, aos condôminos, os boletos de condomínio os demonstrativos de receitas e despesas;
Þ     Apresentar anualmente na Assembléia Geral Ordinária, a Previsão Orçamentária
Þ     Cumprir as deliberações da Assembléia geral;
Þ     Recolher aos cofres públicos, pontualmente, todos os tributos que incidam sobre o Edifício, e que sejam de responsabilidade do condomínio.
Þ     Assessorar o Síndico em dúvidas, consultas, etc. sobre o dia a dia do condomínio
v  EXEMPLO: O Síndico, tendo alguma dúvida, necessitando de uma orientação, recorre a administradora, que deve possuir o conhecimento técnico necessário para auxilia-lo.
Þ     Auxiliar na coleta de orçamentos de produtos e serviços.

RESUMINDO: A administradora atua como assessora do Síndico, além de executar todas as tarefas burocráticas do condomínio.

O ZELADOR

BASICAMENTE, COMPETE AO ZELADOR:

Þ     Transmitir as ordens emanadas dos seus superiores hierárquicos e fiscalizar o seu cumprimento;
Þ     Fiscalizar as áreas de uso comum dos condôminos ou inquilinos, verificar o funcionamento das instalações elétricas e hidráulicas do edifício, assim como os aparelhos de uso comum, além de zelar pelo sossego e pela observância da disciplina no edifício, de acordo com o seu regimento interno ou com as normas afixadas na portaria e nos corredores.
Þ     Acompanhar as empresas prestadoras de serviço ( manutenção de elevadores, bombas, etc)
Þ     Acompanhar as mudanças que chegarem ou saírem do edifício
v  EXEMPLO: Por este motivo é que o zelador deve ser avisado com antecedência sobre a mudança. É ele quem prepara o elevador, verifica se não há outra mudança agendada para o mesmo dia, etc.
Þ     Providenciar imediatamente a vinda de turmas de socorro das empresas de fornecimento de água, eletricidade, gás e telefone, em caso de defeitos  que não  possa ser sanado internamente
Þ     Solicitar o comparecimento da polícia, em casos de necessidade
Þ     Levar imediatamente ao conhecimento da administração qualquer falha por parte dos demais funcionários do edifício.
v  EXEMPLO: Conforme esclarecido nas funções do Síndico ( vide acima ), incumbe ao zelador a supervisão dos demais funcionários, ressalvada a observação com relação à mão-de-obra terceirizada, conforme já exposto e que repetimos abaixo:
v  OBSERVAÇÃO SOBRE SISTEMA TERCEIRIZADO: Quando o condomínio possui mão de obra terceirizada, o zelador e o Síndico não devem passar ordens diretamente aos funcionários da empresa terceirizadora, pois se assim o fizerem haverá possibilidade de ser caracterizada a subordinação e, conseqüentemente, o vínculo trabalhista destes funcionários com o condomínio. O procedimento correto é passar as instruções e rotinas que o condomínio possui para a empresa, e esta orientará seus funcionários.
Þ     Cumprir as determinações do Síndico e as orientações da administradora

RESUMINDO: O zelador atua como preposto do Síndico, competindo-lhe “ tocar” o dia a dia do condomínio, ou seja:

§  Controlar as reservas de salão de festas, churrasqueiras, etc
§  Supervisionar a faxina e os serviços de portaria, tomando as providências necessárias para seu bom andamento.
§  Verificar os funcionamento dos equipamentos comuns ( elevador, bombas, etc)
§  Providenciar a limpeza e tratamento da piscina
§  Fiscalizar se as normas do Regulamento Interno estão sendo cumpridas, e comunicar ao Síndico em caso de infração.
§  Efetuar os pequenos reparos ( troca de lâmpadas, etc )
§  Acionar as empresas prestadoras de serviço que mantém contrato com o condomínio quando um equipamento não estiver funcionando ( interfones, bombas, etc)

E assim por diante.


DICA:

O zelador é funcionário do condomínio, e não dos moradores. Portanto, os moradores não devem requisita-lo para prestar serviços particulares.



III.         ARTIGOS IMPORTANTES DA LEI 4561/64


Art. 9o. - Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários dos direitos pertinentes à aquisição  de unidades autônomas, em edificações a serem construídas, em construção ou já construídas, elaborarão, por escrito, a convenção de condomínio, e deverão, também, por contrato ou por deliberação, em assembléia, aprovar o regimento interno da edificação ou conjunto de edificações.
* 3o. - Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a convenção deverá conter:
a) discriminação das partes de propriedade exclusiva,  e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas;
b) destino das diferentes partes;
c) modo de usar as coisas e serviços comuns;
d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias;
e) o modo de escolher o  Síndico e o Conselho Consultivo;
f) as atribuições do síndico, além das legais;
g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de sua funções;
h) o modo e o prazo  de convocação das assembléias gerais dos condôminos;
i) o quorum para os diversos tipos de votações;
j) as  formas de contribuição para constituição de fundo de reserva;
l) a forma e o quorum para as alterações da convenção;
m) a forma e o quorum para aprovação do regime interno, quando não incluídos na própria convenção.

Art. 10o. - É defeso a qualquer condômino:
I  - alterar a forma externa da fachada;
II - decorar as partes esquadrias externas com tonalidade ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação;
III. - destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos;
IV - embaraçar o uso das partes comuns

* 1o. - O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra, ou abster-se da prática do ato, cabendo, ao síndico, com autorização judicial, mandar desmanchá-la à custa do transgressor, se este não a desfizer no prazo que lhe for
estipulado.
* 2o. - O proprietário ou titular do direito à aquisição da unidade poderá fazer obra que (VETADO) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos.

Art. 12o.- Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na convenção, a cota-parte que lhe couber em rateio.
* 1o.- Salvo disposição em contrário na convenção, a fixação da cota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade.
* 3o.- O condômino que não pagar a sua contribuição  no prazo fixado na convenção fica sujeito a juro moratório de 1% ao mês, e multa de ate 20% sobre o débito, que será atualizado, se o estipular a convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso de mora período igual ou superior a 6 meses.

Art. 13o. - Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações, neste caso, discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, computando-se o prêmio nas despesas ordinárias do condomínio.
* Único - O seguro de que trata este artigo será obrigatoriamente feito dentro de 120 dias, contados da data de concessão do “habite-se”, sob pena de ficar o condomínio sujeito à multa mensal equivalente a 1/12 do imposto predial,  cobrável executivamente pela municipalidade.








Art. 19o. - Cada condômino tem o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outras, às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar danos ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraços ao bom uso das mesmas partes por todos.
* Único. Vetado

Art. 20o. - Aplicam-se ao ocupante do imóvel, a qualquer titulo todas as obrigações referentes ao uso, fruição e destino da unidade.

Art. 21o. - A violação de qualquer dos deveres estipulados na convenção sujeitará o infrator à multa fixada na própria convenção ou no regime interno, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que, no caso, couber.
Da administração do condomínio

Art. 22o. - Será eleito, na forma prevista pela convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder a 2 anos, permitida a reeleição.
* 1o. - Compete ao síndico:
a) representar ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses conferidas por esta lei ou pela convenção;
b)  exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no respeito à sua vigilância, moralidade e segurança, bem como aos serviço que interessam a todos os moradores;
c) praticar os atos que lhe atribuem , as lei, a convenção e o regimento interno;
d) impor as multas estabelecidas na lei, na convenção ou no regime interno;
e) cumprir e fazer cumprir a convenção e o regime interno, bem como executar e fazer executar as deliberaçòes da assembléia;
f) prestar contas à assembléia dos condôminos;
g) manter guardada durante o prazo de cinco anos, para eventuais necessidades de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio.
* 2o. - As funções administrativas podem ser delegadas a pessoas de confiança do síndico, e sob sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembléia geral dos condôminos.

Art. 23o. - Será eleito, na forma prevista na convenção, um conselho consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder a 2 anos, permitida a reeleição.
* Único - funcionará o conselho como órgão consultivo do síndico, para assessorá-lo na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio, podendo a convenção definir suas atribuições específica.

Art. 24o. - Haverá, anualmente, uma assembléia geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas.
* 1o. - As decisões de assembléia tomadas em cada caso, pelo “quorum” que a convenção fixar, obrigam todos os condôminos.
* 2o. - O síndico, nos oito dias subseqüentes à assembléia, comunicará aos condôminos o que tiver sido deliberado, inclusive no tocante à previsão orçamentaria, o rateio das despesas, e promoverá a arrecadação, tudo na forma que a convenção previr.
·        3o. - Nas assembléias gerais, os votos serão proporcionais às frações ideais do terreno e partes comuns, pertecentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção .
·        *4o. - Nas decisões da assembléia que envolvam despesas ordinárias condomínio, o locatário poderá votar , caso o condômino locador a ela não compareça.
·        Único - Salvo estipulação diversa da convenção, esta só poderá ser modificada em assembléia geral extraordinária, pelo voto mínimo de condôminos que representem 2/3 do total das frações ideais.






IV.         ARTIGOS IMPORTANTES DA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO



Os apartamentos destinam-se à moradia, sendo seu uso vedado para qualquer outra finalidade.

As partes de uso comum destinam-se às finalidades que lhe são específicas, sendo vedado seu uso para qualquer outras finalidades.

O uso da garagem coletiva, será exclusivo para guarda e o estacionamento de veículos de passeio.

Não será permitida a colocação ou guarda de objetos móveis ou fixos de qualquer espécie ou natureza, na garagem, cuja finalidade precípua, é para estacionamento de veículos.

Os espaços na garagem não poderão ser vedados ou modificados.


Fica assegurado a todos os condôminos o direito de usar, gozar das partes comuns do Edifício, desde que não impeçam igual uso ou gozo por parte dos demais condôminos.

São obrigações de todos os condôminos:
a) Conservar e reparar, às suas expensas, tudo quanto pertencer à sua unidade;
b) Não prejudicar por qualquer forma, os demais condôminos;
c) Não causar ou incômodos aos de demais condôminos moradores ou ocupantes do prédio, nem obstáculos ao bom uso das partes comuns;
d) Concorrer nas despesas de condomínio, tal como determina a presente Convenção, sendo certo que o adquirente de unidades autônomas responde pelos eventuais débitos do alienante, em relação ao Condomínio, inclusive multas, juros ou quaisquer outros encargos;


A Assembléia Geral Ordinária, reunir-se-á anualmente na forma da lei, e a Extraordinária, sempre que convocada pelo Síndico ou condôminos que representem no mínimo 2/3 (dois terços) do condomínio, sempre que assim o exigirem os interesses do Condomínio.

Sendo convocada a Assembléia por condôminos, ao Síndico será dada ciência, observado o prazo estabelecido nesta Convenção.

Nas deliberações da Assembléia Geral, os votos serão proporcionais às frações ideais de terreno, não podendo participar e votar, aquele que não estiver em dia com suas obrigações do condomínio.

As deliberações serão tomadas pelo voto da maioria absoluta dos condôminos presentes, exigindo-se o voto de condôminos representantes de no mínimo 2/3 do total das frações ideais para deliberações sobre:
a) Alteração da Convenção e do Regulamento do Edifício;
b) Destituição do Síndico;


As contribuições ordinárias ou extraordinárias não pagas no respectivo vencimento, serão acrescidas de multa de 20% e juros monetários a taxa de 1% ao mês, sem prejuízo de sua cobrança judicial por ação executiva.

O atraso no pagamento das contribuições levará o condomínio a cobrar o débito judicialmente, cobrando além dos encargos previstos no Artigo anterior, correção monetária;


O condômino responderá perante o condomínio, pelos atos praticados pelos ocupantes de sua unidade autônoma.






V.            ARTIGOS IMPORTANTES DO REGULAMENTO INTERNO


ANIMAIS
v  Proibida a permanência de animais nas áreas comuns  do condomínio.
v  Transporte deve ser feito em transportadores próprio para tais animais, fechados e seguro, devendo ser
utilizado somente o elevador de serviço ou escadaria.
v  É obrigatório que qualquer animal esteja vacinado,  conforme as exigências  do serviço sanitário.
v  Proibida aa presença ou manutenção nas  unidades autônomas ou em qualquer área do condomínio
de animais peçonhentos do tipo cobras, lagartos, aranhas,  ratos, roedores, insetos e  outros assemelhados.
v  A permissão de animais nas unidades é a titulo precário.

MUDANÇAS
v  Comunicar ao zelador com antecedência  de 72 horas.
v  Horários para mudanças: 8:00 hs às 17:00 hs, de Segunda à Sexta-feira.  PROIBIDO aos Sábados, Domingos e Feriados.

SILÊNCIO
v  Horários de silêncio: a) Todos os dias a partir das 22:00 hs até as 8:00 hs do dia seguinte. b) Devido ao alto grau de perturbação causado pela utilização de martelo, furadeira, serra e demais ferramentas do tipo, ficam determinadas os seguintes horários para suas utilizações: Das 8:00 hs às 17:00 hs de Segunda à Sexta, Sábados das 10:00 hs às 16:00 hs.  Domingos e Feriados: PROIBIDO.
v  Proibido utilizar com volume audível nas unidades vizinhas, alto falante, rádio, aparelho de televisão, videokê ou quaisquer outros instrumentos musicais ou de ruído.

LIXO
v  Embalar em sacos plásticos  resistentes e depois depositar nas lixeiras localizadas nas antecâmaras. É proibido despejar o lixo “In natura” diretamente nas lixeiras.
v  O entulho resultante de obras nas unidades não poderá ser depositado em áreas fora das mesmas sem autorização do Síndico, sendo que, neste caso, a remoção do entulho e os custos para tal ficam por conta do condômino.

FACHADAS
v  Proibido atirar pelas janelas, para a rua ou áreas comuns, fragmentos de lixo, papéis, pontas de cigarros, ou quaisquer outros objetos.
v  Proibido estender, bater,  secar ou colocar  tapetes ou quaisquer materiais nas janelas ou outros sítios fronteiros, nos quais não poderão ser instalados  varais, de que tipo forem, uma vez visíveis do exterior.

ENTREGADORES
v  Proibida a entrada no condomínio de entregadores de móveis, roupas, objetos, pizzas, lanches etc., bem como de vendedores ou representantes, desacompanhados do responsável  pela  unidade,  tanto na entrada  como  na  saída do edifício. 
v  No caso  de  prestadores de  serviço (pedreiros, marceneiros  etc.) e corretores de imóveis, será exigida autorização por escrito do proprietário do imóvel, devendo constar, obrigatoriamente, o RG  da pessoa autorizada a entrar no imóvel, sendo obrigatória à utilização do crachá de identificação.

 

ÁREAS COMUNS
v  Proibido andar de bicicletas, patins, patinetes, jogos com bola e assemelhados.
v  As áreas de lazer, em especial a piscina, é de uso restrito de moradores, SENDO PROIBIDA A UTILIZAÇÃO POR VISITANTES.

RESPONSABILIDADE
v  O condomínio não se responsabilizará por danos ou estragos de qualquer natureza ocorridos nos veículos, às pessoas ou bens de qualquer espécie que estejam  dentro do edifício ou áreas comuns.
v  É de responsabilidade do condômino qualquer acidente  ocorrido nas áreas comum do condomínio (piscina, sauna, playground, escadarias, garagem, halls, etc...) que envolva a si próprio, aos ocupantes da sua unidade, parentes, visitantes, prestadores de serviços e outros sob sua responsabilidade.



VI.         DESPESAS ORDINÁRIAS, EXTRAORDINÁRIAS E INVESTIMENTOS


Um condomínio gera basicamente dois "tipos" de despesas: A Ordinária e a Extraordinária. Esta nomenclatura foi adotada pelo mercado em função da Lei do Inquilinato, que determinou a seguinte regra: O inquilino deve pagar as despesas ordinárias e o proprietário deve pagar as despesas extraordinárias. Daí a necessidade em separar e em saber distinguir os dois tipos de despesas.

Pois bem, quais seriam então as despesas ordinárias e quais  seriam as extraordinárias ?

A Lei do inquilinato traz uma relação de cada uma delas. No entanto, tal enumeração não é taxativa, mas meramente exemplificativa. Melhor dizendo: Além das despesas enumeradas na Lei, outras existem que poderão ser classificadas como ordinárias ou como extraordinárias. Para que seja possível a correta classificação, é necessário entender o "espírito" da classificação. Alguns exemplos tornarão o assunto mais claro:

Conforme a Lei do Inquilinato, são despesas Ordinárias, entre outras: a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio; b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum; c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum.

Por outro lado, são despesas extraordinárias, entre outras: a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; c) instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; d) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum.

Analisando a relação acima, pode-se concluir pelo seguinte: As despesas que devem ser classificadas como ordinárias são aquelas despesas "normais", as despesas que fazem o condomínio "funcionar" em seu dia a dia, são os gastos que possibilitam a manutenção de "serviços" colocados à disposição pelo condomínio a seus moradores. Por exemplo, o condomínio coloca à disposição do morador um serviço de portaria. O gasto decorrente é considerado como despesa ordinária. Seguindo o mesmo raciocínio, a conservação do equipamento de interfonia também é classificada como despesa ordinária. No entanto, caso se trate de instalação do equipamento, e não simplesmente da conservação do equipamento já instalado, a despesa será extraordinária, já que este tipo de despesa tem um caráter de benfeitoria, de melhorias no imóvel, de itens que agregam valor ao patrimônio do edifício e, consequentemente, dos proprietários, que terão o seu imóvel valorizado. Assim, por exemplo, a decoração do hall de entrada do edifício traz, sem dúvida, uma valorização para o condomínio como um todo, pois torna o prédio mais atraente, podendo elevar ,inclusive, o valor de venda dos apartamentos. Aliás, por este motivo é que o proprietário deve arcar com o pagamento da despesa, já que ele será o beneficiado com a valorização, que não traz benefício algum ao inquilino.
Como se percebe, melhor seria se a Lei tivesse utilizado, o termo "Despesas de Investimentos", ao invés de "Despesas Extraordinárias". O termo "investimento " torna mais claro o objetivo da despesa, pois traz à mente uma idéia não de despesa, mas sim de acréscimo no patrimônio.

Longe de esgotar o tema, que é bastante extenso, o raciocínio que deve ser seguido para classificar determinado tipo de despesa é: Trata-se de um investimento ? A despesa vai valorizar o patrimônio ? Está adquirindo-se um equipamento que antes o condomínio não dispunha ? Se a resposta for positiva, a despesa deve ser, via de regra,  classificada como Extraordinária. Se negativa, será em regra Ordinária.




TABELA: ORDINÁRIAS X EXTRAORDINÁRIAS

- Inquilinos arcam com todas as despesas ordinárias, e os proprietários, com todas as extraordinárias.
- De modo geral, poderíamos aplicar a seguinte definição:
Ordinárias: manutenção e pequenos reparos de emergência.
Extraordinárias: benfeitorias para o prédio
- A Lei dos Condomínios não se manifesta expressamente sobre a divisão entre as despesas ordinárias e extraordinárias. É a Lei do Inquilinato que se pronuncia sobre a questão.
- Tabela
DESPESAS ORDINÁRIAS
DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS
Pintura de partes comuns
Pintura de fachada
Despesas regulares com funcionários (salários, encargos)
Indenizações trabalhistas
Consumo de água, luz, gás
Reformas e ampliações do imóvel
Manutenção de elevador, piscina, jardim etc.
Instalação de novos sistemas de segurança, economia e lazer
Material de limpeza
Projetos de paisagismo e decoração
Honorários de administradora
Fundo de obras
Prêmios de seguros
Fundo de reserva
Telefone de uso coletivo

- No entanto, em alguns casos a divisão entre despesas ordinárias e extraordinárias não encontra unanimidade, mesmo entre juristas.
- Alguns pontos polêmicos: impermeabilizações, instalação e troca de antena coletiva, substituição preventiva de colunas de água e condutores elétricos.
- Despesas por melhorias ocorridas por decisões públicas, como colocação de guias e sarjetas, asfaltamento, galerias de águas pluviais, são extraordinárias.


LEI DO INQUILINATO
Art.22 Parágrafo único - Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.

Art. 23 § 1º - Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.











VII.      PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA

I – PESSOAL                                                                                                                           
PORTARIA:  Reflete os gastos com os porteiros, considerando que a mesma irá funcionar ininterruptamente, ou seja, 24 horas por dia, todos os dias do mês. Neste tópico, pode-se optar pelo SISTEMA TERCEIRIZADO, no qual uma empresa se encarregará de todos os funcionários, ou pelo SISTEMA PRÓPRIO, no qual o condomínio é quem contrata os porteiros. Um quadro padrão de funcionários para portaria deverá prever:
v  UM PORTEIRO PARA O PERÍODO DA MANHÃ
v  UM PORTEIRO PARA O PERÍODO DA TARDE
v  UM PORTEIRO PARA O PÉRÍODO DA NOITE
v  UM FOLGISTA ( Para cobertura das folgas dos funcionários acima, já que o trabalho na portaria é ininterrupto, existindo inclusive aos domingos e feriados)
LIMPEZA : Reflete os gastos com os faxineiros, que deverão efetuar a limpeza das áreas comuns do condomínio, retirada do lixo colocado nas lixeiras pelos apartamentos, etc. Assim como na questão da portaria, pode-se optar pelo SISTEMA TERCEIRIZADO, no qual uma empresa se encarregará de todos os funcionários, ou pelo SISTEMA PRÓPRIO, no qual o condomínio é quem contrata os porteiros.
ZELADOR: Um zelador, contratado pelo próprio condomínio e que geralmente reside no edifício,  com turno de trabalho de 44 horas semanais.
II – ENCARGOS                                                                                                                                          
              
INSS, FGTS, PIS: Para este item, leva-se em conta a remuneração dos funcionários, conforme explicado no item PESSOAL.
PROVISÕES: Provisão para 13o salário e férias. O provisionamento destas despesas tem como objetivo evitar variações no valor da cota mensal de condomínio, quando do vencimento das férias e do 13o salário. Assim, ao invés de, por exemplo, em novembro ser feito um rateio extra para pagamento do 13o salário, os condôminos pagam todos os meses um pequeno valor a mais de condomínio, no qual estão embutidas estas despesas. Deste  modo, não é necessário o aumento do valor do condomínio no final do ano ou nos primeiros 12 meses, a contar da Assembléia Inaugural.
v  OBSERVAÇÃO: Caso o condomínio opte pelo SISTEMA TERCEIRIZADO, estas provisões não são necessárias, já que no custo mensal do contrato com a empresa de terceirização estão embutidos todos os encargos e benefícios.
III - BENEFÍCIOS                                                                                                                           
              
CESTA BÁSICA: Benefício de concessão obrigatória, previsto pelo ACORDO COLETIVO da categoria.
SEGURO DE VIDA: Benefício de concessão obrigatória, previsto pelo ACORDO COLETIVO da categoria.
UNIFORME: Por questões de segurança e boa aparência, todos os funcionários do condomínio devem estar uniformizados. Este tópico revela os gastos com estes uniformes, que são, basicamente:
v  PORTEIROS E ZELADOR: Calça, camisa, gravata e sapatos
v  FAXINEIROS: Macacão de faxina, botas, luvas e outros.
PCMSO ( Programa de controle médico e saúde ocupacional - NR 7). Trata-se de uma norma do Ministério do Trabalho, que prevê a realização de exames médicos periódicos a todos os funcionários, dentre outros.
P.P.R.A (Programa de prevenção de riscos ambientais (NR - 9)  . É também uma norma do Ministério do Trabalho, que visa minimizar a exposição dos trabalhadores a riscos ambientais, tais como falta de iluminação adequada, cadeiras fora de especificações ergonômicas, ambientes com ruídos excessivos, dentre outros. O P.P.R.A. deve ser renovado anualmente.

IV – CONSUMO                                                                

              
ÁGUA: Em condomínios, o consumo de água é medido por um único relógio ( hidrômetro). Assim, o condômino não recebe da concessionária uma conta de água de seu apartamento, pois seu consumo estará incluído na conta recebida pelo condomínio. Desta forma, a conta enviada pela concessionária reflete o consumo TANTO DAS ÁREAS COMUNS QUANTO DOS APARTAMENTOS.
LUZ: Diferentemente da água, para o caso da energia cada apartamento receberá sua própria conta, que irá refletir o consumo dentro de seu apartamento. Por sua vez, o condomínio receberá uma outra conta, que reflete o consumo de energia de toda a área comum, como por exemplo: Iluminação externa, iluminação das garagens e das áreas de lazer, consumo dos elevadores e das bombas, e outros.

                       
GÁS: Alguns condomínios dispõe de medidores de gás individuais por apartamentos. Nestes casos, cada apartamento arca com seu próprio, ou recebendo uma conta da Congas, ou através do boleto de condomínio, quando a medição dos relógios é feita mensalmente pelo zelador e os valores são cobrados pela administração.  Caso o condomínio não possua medidores individuais, o consumo total de gás é incluído na Previsão Orçamentária ( como ocorre por exemplo com o consumo de água)


TELEFONE: Em geral os condomínios possuem um telefone, que fica ligado na guarita. Este tópico reflete os gastos mensais com o pagamento da conta desta linha.

V - MANUTENÇÃO MENSAL                                                                         
                          
ELEVADORES: Todo condomínio é obrigado, por Lei, a manter um contrato de manutenção com uma empresa que será responsável por zela pelos elevadores. Geralemente, este contrato é firmado com o próprio fabricante dos equipamentos, ainda pela construtora, antes da entrega do edifício. Existem basicamente dois tipos de contratos, ambos possuído vantagens e desvantagens:
v  MANUTENÇÃO: Esta modalidade de contrato inclui a troca de quase todas as peças, ou seja, o custo com reposição de peças diminui consideravelmente. Em contrapartida, é um contrato mais caro do que a modalidade  conservação ( abaixo)
v  CONSERVAÇÃO: Esta modalidade de contrato não inclui a troca de peças, ou seja, o custo com reposição de peças aumenta consideravelmente. Em contrapartida, é um contrato mais barato do que a modalidade  manutenção, explicada acima.
BOMBAS: É importante que o condomínio mantenha contrato com empresas especializadas, objetivando a conservação e seus equipamentos. Um dos principais é o contrato de conservação das bombas de água que abastecem as áreas comuns e os apartamentos. Assim, em geral é firmado um contrato de manutenção preventiva, no qual são cobradas apenas as peças de reposição.
INTERFONES/PORTÕES/ANTENA: Tal como no caso das bombas, trata-se de contrato de manutenção preventiva, no qual são cobradas apenas as peças de reposição.
MATERIAL DE LIMPEZA  E PISCINA: O material de limpeza é aquele utilizado para as áreas comuns, tais como detergentes, sabão, sacos de lixo e outros. Por sua vez, os materiais de pisina são os produtos químicos utilizados na mesma, visando manter a qualidade da água dentro da conformidade das normas ( PH, limpidez, etc)
VI - MANUTENÇÃO EVENTUAL                                   @
                             
SEGURANÇA : O condomínio possui diversas obrigações periódicas, previstas na Legislação vigente e que devem ser cumpridas dentro dos prazos previstos, algumas mensais, outras semestrais, anuais ou bienais. Dentre estas obrigações, destacamos:
Vistoria dos Para-raios, recarga dos extintores, manutenção de luz de emergência, atestado das instalações de gás, formação de brigada de incêndio, renovação do AVCB – Auto de  Vistoria do Corpo de Bombeiros, etc.
SANITÁRIA: Também periodicamente ( neste caso a cada seis meses), devem ser feitos os seguintes serviços: Limpeza e desinfecção das caixas d´água, dedetização e análise química e bacteriológica da água.
HIDRÁULICA/ ELÉTRICA: Custos com pequenos reparos, reposições de peças, etc.
PATRIMONIAL: Custos com pequenas pinturas, compra de peças, etc.
VII - SEGURO
                                                                           C
SEGURO GERAL: É obrigatório por Lei que todo condomínio possua um Seguro, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte. Além destas coberturas, é importante que a apólice também preveja coberturas contra, danos elétricos, vendaval, quebra de vidros, responsabilidade civil síndico/condomínio/garagista e outras. IMPORTANTE: Este seguro não cobre os equipamentos, móveis, bens e outros dos condôminos, que deverão ser objeto de apólice individual, caso o condômino assim desejar.
VIII – ADMINISTRATIVAS                                          
              
CÓPIAS/CORREIO/ CARTÓRIO : Cópias tiradas para o condomínio( cartas, editais, circulares, etc, bem como gastos com postagem de documentos ( envio aos condôminos de boletos bancários, comunicados, cartas, etc. ), além de registro das atas das Assembléias em cartório, dentre outras.
DESPESAS BANCÁRIAS: Tarifas debitadas pelo banco, tais como: tarifa de cobrança por boleto pago, talões de cheques, extratos, etc. )
TAXA DE ASSESSORIA: Honorários da administradora.
DIVERSAS:  Compra de livros ( atas, sugestões, reclamações), notificações, etc.






VIII.   SISTEMA DE CONTABILIZAÇÃO - PLANO DE CONTAS


As receitas e despesas do condomínio são contabilizadas utilizando-se um PLANO DE CONTAS, de modo a dividir as entradas e saídas em grupos.


O Plano de Contas é dividido em 03 partes, 1º, 2º E 3º GRAUS, onde o 1º Grau indica o Grupo de contas principais, como por exemplo, ORDINÁRIA, OU FUNDO DE MELHORIAS, o 2º Grau indica o Centro de Custo, ou seja, despesas com grupo de PESSOAL, ENCARGOS, MANUTENÇÃO, etc., e finalmente o 3º Grau que indica dentro de cada centro de custo o que foi gasto, de uma maneira consolidada, ou seja, dentro de PESSOAL o que se gastou com Liquido de Salários, Vales, Férias, etc., conforme exemplo prático abaixo discriminado:
Supondo que um determinado condomínio possua duas contas principais ( “ DE PRIMEIRO GRAU” ), ou seja, a CONTA ORDINÁRIA e a CONTA FUNDO DE MELHORIAS .

I – CONTA ORDINÁRIA ( conta de “primeiro grau” ou “principal” )
        
          1) PESSOAL ( conta de “ segundo grau” )
                                   1.1) Líquido Salários
                                   1.2) Adiantamentos                                  ( contas de “ terceiro grau” )
                                   1.3) Férias
                                   1.4) Etc....
          2) BENEFÍCIOS ( conta de “segundo grau” )
                                   2.1) Cesta Básica
                                   2.2) Vale Transporte
         3) ENCARGOS ( conta de “ segundo grau” )
                                   3.1) Inss
                                   3.2) Fgts


II – CONTA FUNDO DE MELHORIAS ( conta de “primeiro grau” ou “ principal”)
             1) PAGAMENTOS DIVERSOS ( conta de “segundo grau”)
                                   1.1) Equipamentos
                                   1.2) Móveis e utensílios.

Os lançamentos contábeis são sempre efetuados nas contas de terceiro grau. Por exemplo, supondo que foi efetuado, em 02/02/99, um pagamento de Inss do mês de competência janeiro/99. Este lançamento seria efetuado “dentro” da conta de terceiro grau “Inss”, do centro de custos “ENCARGOS”, na conta principal “ORDINÁRIA”. Somente para visualização, seria da seguinte maneira:

I-ORDINÁRIA
                        3) ENCARGOS
                                   3.1) Inss –   
                                                                        DATA               HISTÓRICO                 VALOR

LANÇAMENTO CONTÁBIL                          02/02/99 – Pagamento Inss Jan/99   -  R$1.450,00   

Assim, em cada conta de terceiro grau poderão ser feitos vários lançamentos. Por exemplo, dentro da conta de terceiro grau “Luz”, que por sua vez faz parte do grupo “CONSUMO”, serão lançadas as contas de luz do condomínio e da casa do zelador.






IX.         ECONOMIA DE ÁGUA EM CASAS E EDIFÍCIOS


Algumas dicas fáceis e eficientes:
§  Lavando-se a louça com a torneira de pia meio aberta durante 15 minutos, gastam-se 243 litros de água. Medidas práticas para gastar somente 20 litros: 1. Limpe os restos dos pratos e panelas com uma escova e jogue no lixo. 2. Coloque água na cuba até a metade para ensaboar. Enquanto isso feche a torneira. 3. Coloque água novamente para enxaguar.
§  Lavadora de louças com capacidade para 44 utensílios e 40 talheres (para 6 pessoas), gasta 40 litros. Por isso, o ideal é ser utilizada somente quando estiver cheia e não com poucos utensílios. O mesmo vale para a lavadora portátil.
§  Bacia sanitária com válvula com o tempo de acionamento de 6 segundos gasta 10 litros de água. Quando a válvula está defeituosa, pode chegar até 30 litros. No entanto, tem gente que usa a bacia sanitária como lata de lixo...
§  Se uma pessoa escova os dentes em cinco minutos com a torneira não muito aberta, gasta 12 litros de água. No entanto, se molhar a escova e fechar a torneira enquanto escova os dentes e, ainda enxaguar a boca com um copo de água, consegue economizar mais de 11,5 litros de água. Isso pode ser multiplicado pelo número de pessoas na casa e, depois, por 30 dias, para se ter uma idéia da economia em dinheiro.
§  Banho de bucha por 15 minutos, com a torneira meio aberta consome 243 litros. Se fechar o registro enquanto se ensaboa, diminuindo o tempo de banho para 5 minutos, o consumo cai para 81 litros.
§  No caso de banho com chuveiro elétrico, também em 15 minutos, com o registro meio aberto, são gastos 144 litros. Com os mesmos cuidados que com a ducha, o consumo cai para 48 litros.
§  Um hábito é regar jardins e plantas durante 10 minutos, e com isso chega-se a gastar 186 litros de água. Para economizar, a regra durante o verão deve ser feita de manhãzinha ou à noite, o que reduz a perda por evaporação. No inverno, a regra pode ser feita dia sim, dia não, pela manhã. Mangueira com esguicho-revólver também ajuda. Com esses cuidados pode-se chegar a uma economia de 96 litros por dia.
§  Muita gente gasta até 30 minutos lavando carro.Com uma mangueira não muito aberta, gastam-se 216 litros de água. Com a torneira aberta meia volta 560 litros! Mas se lavar o carro apenas uma vez por mês usando um balde de 10 litros para molhar e ensaboar e, também, balde para enxaguar , pode-se chegar a um consumo de apenas 40 litros. Isso para não falar na possibilidade de usar água da chuva.
§  Gotejando, uma torneira chega a um desperdício de 46 litros por dia. Isto é, 1.380 litros por mês. Ou seja, mais de um metro cúbico por mês – o que significa uma conta mais alta. Um filete de mais ou menos 2 milímetros totaliza 4.140 litros num mês. Um filete de 4 milímetros, 13.260 litros por mês de desperdício. Um buraco de 2 milímetros no encanamento, para uma pressão de 15 metros de coluna de água, desperdiça (e custa muito caro) aproximadamente a 3 caixas d'água de 1.000 litros.

FONTE: SABESP








X.           DICAS PARA ECONOMIZAR ENERGIA


GELADEIRA E FREEZER
·        Sempre que possível, retire de uma só vez todos os alimentos que vai usar. Assim, não é preciso ficar abrindo e fechando a porta, nem deixá-la aberta por muito tempo.
·        Mantenha a borracha de vedação em bom estado, para não escapar o ar frio. Para verificar se a borracha está em boas condições faça o seguinte teste: ponha uma folha de papel encostada no batente do aparelho e feche a porta; puxe a folha; se ela deslizar facilmente é indício de que a borracha não está garantindo a vedação. Faça o teste em toda a volta da porta.
·        Não coloque em seu interior alimentos ainda quentes, nem líquidos em recipientes sem tampas.
·        Não use a parte traseira dos aparelhos para secar roupas, panos, tênis etc. Mantenha limpas as serpentinas.
·        Instale sua geladeira em local ventilado, fora do alcance dos raios solares, fogão e distante de fontes de calor, deixando um espaço mínimo de 15 centímetros dos lados, acima e no fundo da geladeira ou freezer, no caso de instalação entre armários e paredes.
·        Não forre as prateleiras com vidros ou plásticos, pois isso dificulta a circulação do ar.
·        Não desligue sua geladeira e/ou freezer à noite para ligá-los na manhã seguinte.
·        Faça o degelo quando a camada de gelo atingir a espessura de, aproximadamente, 1cm.
·        No inverno, regule o termostato para uma posição de frio não muito intenso.
·        Durante ausências prolongadas, esvazie a geladeira ou freezer e desligue o aparelho da tomada.

TELEVISÃO
·        Não deixe a TV ligada quando você não estiver assistindo.
·        Evite dormir com a TV ligada.
·        Os aparelhos mais modernos consomem menos energia.
·        Dê preferência a aparelhos que possuam timer (função para o desligamento automático)

AR CONDICIONADO E VENTILADOR
·        Dimensione adequadamente o aparelho para o tamanho do ambiente.
·        Feche portas e janelas ao ligar o aparelho para evitar a troca de calor, cortinas e persianas também devem ser fechadas, para evitar o calor do sol.
·        Limpe os filtros periodicamente, pois a sujeira dificulta a passagem do ar e força o aparelho.
·        Quando instalar o aparelho exposto aos raios solares instale uma proteção.
·        Desligue o aparelho sempre que ficar muito tempo fora do ambiente refrigerado.
·        Só ligue o ventilador quando estiver no ambiente.
·        Quanto mais BTUs (Unidade Térmica Britânica que mede a capacidade de resfriamento do aparelho) tem um ar-condicionado, mais energia ele consome.
·        No meio da noite, o ambiente já está resfriado. O conselho é desligar o ar-condicionado e ligar o ventilador, o que reduz o consumo em 50%.
·        Mantenha portas e janelas bem fechadas. Se possível cubra paredes e tetos com isolantes.
·        Regule o termostato para evitar o frio excessivo.

CHUVEIRO ELÉTRICO
·        Evite banhos demorados.
·        Desligue o chuveiro quando se ensaboar.
·        Procure sempre manter a chave na posição verão. Na posição inverno o consumo de energia é 30% maior
·        Conserve limpos os orifício de passagem da água.
·        ideal é evitar o seu uso nos horários de maior consumo de energia (das 17 às 22 horas).
·        Não reaproveite uma resistência queimada, isso aumenta o consumo e é perigoso.

FERRO ELÉTRICO
·        Evite ligar o ferro elétrico nos horários em que muitos outros aparelhos estejam ligados. Ele sobrecarrega a rede de energia elétrica.
·        Espere acumular uma razoável quantidade de roupa e passe de uma vez só.
·        Não deixe o ferro elétrico ligado sem necessidade.
·        Siga as instruções de temperatura para cada tipo de tecido. Regule a temperatura nos casos dos ferros automáticos. Passe primeiro as roupas que necessitem de temperaturas mais baixas.

MÁQUINA DE LAVAR ROUPAS, LOUÇAS E SECADORAS
·         Use a máquina só depois de ter juntado a quantidade de roupa da capacidade máxima da máquina indicada pelo fabricante
·         Limpe com freqüência o filtro das lavadoras de roupas e louças.
·         Utilize a quantidade correta de sabão ou detergente para não ter que enxaguar novamente.

ILUMINAÇÃO
·         Use lâmpadas adequadas a cada tipo de ambiente. Excesso ou falta de luminosidade prejudica a visão.
·         Evite acender lâmpadas durante o dia e prefira a iluminação natural. Abra bem as janelas, persianas e cortinas e deixe a luz do dia iluminar sua casa.
·         Apague as luzes quando os cômodos estiverem vazios.
·         Pinte de cores claras as paredes internas e o teto, que refletem melhor a luz diminuindo a iluminação artificial.
·         Dê preferência na lâmpadas fluorescente compactas ou circulares para a cozinha, área de serviço, garagem ou qualquer outro local que fique com as luzes acesas mais de 4 horas por dia. Além de consumir menos energia elas duram até 10 vezes mais.
·         Use iluminação direta para leitura, trabalho manuais etc.

OUTROS CUIDADOS
·         Não deixe que existam em sua casa fios mal emendados, desencapados ou mal isolados.
·         Use fios de diâmetro correto para cada finalidade e não emende fios de espessuras diferentes.
·         Sempre que puder evite usar aparelhos elétricos no horário de ponta do setor elétrico, das 17 às 22 horas.
·         Quando sair em viagem longa, desligue a chave geral da casa.
·         O consumo de alguns eletrodomésticos, como freezers, geladeiras, e aparelhos de ar condicionado é medido todo ano por um centro de pesquisas do governo. Os campeões de economia nas suas respectivas categorias ganham o selo do Procel de Economia de Energia. Na hora da compra, dê preferência a esses modelos.
·         Em caso de queda de energia, desligue os aparelhos da tomada, para evitar danos quando da religação.

ELEVADORES
·         Chamar apenas um elevador.
·         Solicitar aos pais que orientem as crianças para não apertar todos botões do painel e não brincar no elevador.
·         Não sobrecarregar o elevador respeitando o número máximo de passageiros permitido. Havendo dois ou mais elevadores num mesmo hall, procure alternar o funcionamento deles, isto é, um atendendo aos andares pares e outro aos ímpares.
·         Para subir um andar ou descer dois, use as escadas.
·         Evite prender a porta do elevador, pois as pessoas que aguardam podem forçar portas e botões.
·         Aperte o botão de chamada uma única vez.
·         No caso de o elevador passar direto pelo seu andar é porque irá atender a outro, em um andar mais acima. Tenha calma e aguarde a sua vez. Os elevadores residenciais são geralmente programados para atender chamadas na descida.
·         Espere a porta da cabina abrir totalmente para depois abrir a porta do pavimento. Evite também apoiar-se nas portas durante a viagem.
·         Em casos de falta de energia elétrica, não tente sair do elevador sozinho. Espere ajuda, dessa forma a operação será inteiramente segura.






XI.         UTILIZAÇÃO DO GÁS

 
DICAS DE ECONOMIA
FOGÃO
  Acenda o fósforo e depois abra a torneira de controle de gás.
  Quando a água começar a ferver, mantenha o queimador em fogo baixo.
  Centralize a sua panela sobre a chama de gás.
  Tampe a panela para evitar perda de água e calor.
  Prefira as panelas de fundo largo. Elas aproveitam melhor o calor da chama.
  Ao ultilizar o forno, procure mantê-lo fechado, aproveitando ao máximo o calor produzido por ele.
  Quando a chama sair pela borda do queimador do seu fogão ou quando estiver amarela, regule o equipamento.
  Elimine rapidamente qualquer tipo de vazamento.
  Limpe periodicamente os injetores dos queimadores.
  Instale o fogão em um local protegido de correntes de ar.

AQUECEDOR
 Não deixe o piloto do aquecedor de passagem aceso constantemente.
 Elimine rapidamente qualquer tipo de vazamento. Você estará economizando e evitando acidentes.
 Programe a utilização do aquecedor de acumulação para um determinado período.
 Não instale aparelhos a gás em locais com fortes correntes de ar.
 Se o isolamento térmico da tubulação de água quente não foi instalado adequadamente, haverá aquecimento excessivo da parede por onde passa a tubulação e consequente perda de calor.

DICAS DE SEGURANÇA
Cheiro de gás / vazamentos
Caso sinta cheiro de gás, tome as seguintes providências:
 Não acenda luzes, nem risque fósforos.
 Ventile o ambiente abrindo portas e janelas.
 Verifique se o cheiro existe somente no interior da casa / apartamento ou se vem de fora do imóvel.
 Ligue imediatamente para a Central de Serviços a Consumidores da Comgás, a qualquer hora do dia ou da noite, pelo telefone Diskgás 0800-110197.

Forno
 Ao movimentar os aparelhos, instalados com flexível, faça-o com cuidado.
 Mantenha os queimadores regulados.
 As chamas devem ter a coloração azul e firme.
 Ao acender o forno, proceda da seguinte forma: primeiro abra a porta do forno, em seguida risque o fósforo e só então abra o registro, liberando o gás. Não conseguindo acender o queimador, feche o registro, deixe o forno aberto e aguarde alguns segundos antes de repetir a operação, a fim de evitar o acúmulo de gás no interior do forno.
 Mantenha a ventilação permanente em fogões e fornos embutidos.

Aquecedor de água a gás
 A chaminé do aquecedor de água a gás é essencial para a segurança, pois a queima do gás produz outros gases que devem ser expelidos do imóvel. Portanto, verifique se as conexões estão bem ajustadas.
 Adquira aquecedores homologados pela Comgás.
 Não aumente a potência dos aquecedores.

Ventilação do ambiente
 O ar consumido pelos aparelhos a gás durante a combustão deve ser renovado, por isso, verifique se a ventilação não está obstruída.

Conservação de aparelhos a gás
 Para um bom funcionamento dos aparelhos a gás, é importante mantê-los sempre limpos e regulados, além de fazer uma revisão anual, oferecida por serviços autorizados.
 

FONTE: COMGAS










XII.      DICAS DE SEGURANÇA

1.               As normas de segurança a serem adotadas devem ser decididas em assembléia de condôminos, com ampla difusão para todos os moradores do prédio, sob pena de perderem a eficiência;
2.                  O acesso de estranhos, sempre que possível, deverá ser restrito a um horário pré-fixado e será precedido das cautelas disponíveis;
3.                  O pessoal de zeladoria, principlamente aqueles que desempenham funções na portaria do prédio, devem ser alertados para os diferentes expedientes usados pelos delinquentes e devem estar capacitados para tomar providências urgentes quando necessário;
4.                  As entradas do imóvel - social, de serviço e garagem - devem ser suficientemente iluminadas, evitando-se o uso de obras de arte, de decoração e de jardinagem que obstruam a ampla visão do local à distância;
5.                  Os acessos aos apartamentos igualmente devem ser dotados de boa iluminação, controlada do interior da residência. As portas devem ser sólidas e guarnecidas de postigos "olhos mágicos" ou outros dispositivos que permitam a observação do vestíbulo;
6.                  O interfone é de grande valia para que, em caso de emergência, o morador comunique a presença de suspeitos ou de indivíduos indesejáveis em seu "hall" de entrada;
7.                  Havendo outros prédios contíguos ou próximos, por consenso dos seus moradores, poderá ser instalada uma ligação pelo interfone de suas portarias e ou zeladoria, ou mesmo de um simples alarme sonoro que funcionará como pedido de auxílio nos momentos de perigo;
8.                  O mesmo alarme sonoro, acústico e ou luminoso poderá ser instalado em casa vizinha, estabelecimento comercial ou simplesmente em local externo, à vista dos moradores das imediações, com divulgação da instalação desse recurso;
9.                  A seleção de pessoal doméstico e do condomínio deve ser rigorosa, com pesquisa da vida pregressa dos candidatos e criteriosa verificação das fontes de referência. De preferência deve ser mantida a máxima discrição quanto aos valores guardados na casa, existência de cofres, etc;
10.               As chaves que forem confiadas a serviçais, não devem abranger todas as portas do apartamento, permitindo-se o isolamento de algumas dependências privadas, mormente durante o repouso noturno. Os empregados podem ser atacados e forçados a abrir as portas de que possua as chaves, surpreendendo os demais moradores;
11.               A entrega de encomendas, flores, correspondência, etc, que não tenham sido solicitadas ou que não estejam sendo esperadas deve ser recusadas, ainda que o portador se apresente na companhia de empregados do condomínio;
12.               Quando estiver aguardando entrega a domicílio, instrua a portaria para receber as encomendas, evitando a presença de estranhos em seu apartamento. Quando recepcionar pessoas que não conheça, faça-o nas áreas de uso comum do edifício, à vista dos funcionários da portaria;
13.               Ao chegar e ao sair, esteja alerta para a presença de estranhos nas imediações de seu prédio. Qualquer suspeita deverá ser comunicada imediatamente à Polícia, que saberá analisar a informação e tomar as providências cabíveis;
14.               Se, nada obstante, for surpreeendido por assaltantes, procure manter a calma. Não encare seus atacantes diretamente e nem discuta com eles. Havendo oportunidade, diga que não guarda valores em casa, por exigência do seguro, e que está aguardando visitas;
15.               Procure ter à mão a localização e os telefones da Delegacia de Polícia de seu bairro;






XIII.   COMO AGIR DURANTE UM INCÊNDIO

Lembre-se que a melhor defesa é o ataque imediato

1- Tarefas prioritárias a serem realizadas em caso de incêndio:
Com calma e conhecimento do assunto, você poderá evitar grandes catástrofes, salvando a vida de muitos... além da sua.

a- Combater o fogo com extintores portáteis e, se necessário, com as mangueiras dos andares superior e inferior, iniciando o ataque o mais rapidamente possível.
As pessoas que trabalharem no combate ao fogo devem:
- ter cuidado de usar o extintor certo no início;
- usar um lenço como máscara ( se possível molhado) junto ao nariz e à boca;
- sempre que possível, manter molhadas as roupas, cabelos e sapatos.

b- Cortar a corrente elétrica, a fim de poder usar qualquer tipo de extintor e evitar que curtos-circuitos provoquem novos focos de incêndio.
- as pessoas que trabalharem no combate ao fogo podem fazer esse trabalho, uma vez que, normalmente, os extintores ficam próximos aos quadros de força.

c- Avisar os Bombeiros: não espere que o fogo adquira vulto para telefonar aos Bombeiros, ainda que seja quase evidente a possibilidade de apagá-lo.


d- Evacuar as pessoas que não possam ajudar.

2. Procedimentos

AMBIENTE ESFUMAÇADO
Procure sair rastejando e respirando bem junto ao piso;
se possível, respire através de um pano molhado.

SE SUAS ROUPAS SE INCENDIAREM, JOGUE-SE NO CHÃO E ROLE LENTAMENTE.
Elas se apagarão por abafamento.


IMPROVISE LENÇOS MOLHADOS JUNTO AO NARIZ E À BOCA
Funcionam como filtros, evitando a intoxicação.


NUNCA TIRE AS ROUPAS:
Elas protegem seu corpo e retardam a desidratação. Tire apenas a gravata ou desaperte-a. ( OBS.: exceção feita a roupas de nylon, que devem ser tiradas por serem muito inflamáveis).

NÃO SUBA:
-Procure sempre descer pelas escadas.
-A melhor medida é a evacuação para baixo e pelas escadas.
-Alguém deve tomar a iniciativa de liderar o pessoal, a fim de evitar o pânico.

NUNCA USE OS ELEVADORES
Como já foi dito, o quadro de força pode ser desligado tão logo o incêndio se inicie. Além disso, os curtos-circuitos que normalmente ocorrem, poderão parar os elevadores.

PARA ATRAVESSAR EM BARREIRA DE FOGO:
- molhe todo o corpo, roupas e sapatos;
- encharque uma cortina e enrole-se nela (cuidado: não use cortinas de nylon)
- molhe um lenço e amarre-o junto à boca e ao nariz
- atravesse o mais rápido que puder

CASOS EXTREMOS
Vá para a janela e procure chamar atenção.
Não salte. Mantenha a calma e atenda as instruções do pessoal de salvamento.

PREFEITURA DO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO
SECRETARIA DA HABITAÇÃO E DESENVOLVIMENTO URBANO

DEPARTAMENTO DE CONTROLE DO USO DE IMÓVEL - CONTRU

XIV.   MANUAL DO USO DO ELEVADOR

(CARTILHA ORIENTATIVA)


I – PROCEDIMENTOS E CUIDADOS

1)     A infiltração de água nas instalações é prejudicial ao funcionamento do elevador.

Manter secos, permanentemente:
·       Casa de máquinas;
·       Caixa de passagem;
·       Poço e
·       Cabina.
·       Evitar lavagem de piso ou paredes em halls  e corredores próximos aos elevadores.

2.      O acesso à casa de máquinas, ao poço e à caixa de passagem só deve ser permitido a pessoas habilitadas, de preferência da própria conservadora.    A chave que permite o acesso a esses locais deve permanecer com o zelador da edificação.

3.      A abertura da porta de pavimento, com chave especial, deve ser feita apenas por pessoas habilitadas, de preferência da própria conservadora.    A chave deve permanecer com o zelador da edificação.

4.      Em caso de incêndio, não utilizar os elevadores.    O abandono do edifício deve ser feito pelas escadas.    Os elevadores devem ser conduzidos ao pavimento térreo e depois desligados com as portas abertas.

5.      Se o elevador para entre andares, as pessoas retidas em seu interior devem:
·       Manter a calma.   A situação não oferece perigo iminente;
·       Acionar o botão de alarme a fim de atrair a atenção e/ou usar o interfone para pedir ajuda;
·       Solicitar que se chame imediatamente a conservadora, cujo telefone deverá estar afixado no elevador, ou o Corpo de Bombeiros, telefone 193;
·       Aguardar calma e passivamente o resgate seguro.

IMPORTANTE:
ü  Em hipótese alguma force portas ou tente sair por conta própria.
ü  Somente pessoas habilitadas da conservadora ou do Corpo de Bombeiros podem efetuar resgate seguro.
ü  Cada elevador possui duas chaves de força: uma na casa de máquinas e outra no quadro de entrada de força do edifício.   Em qualquer hipótese de resgate, uma das duas chaves de força precisa estar desligada.

6.      Respeitar a capacidade máxima de transporte do elevador.   É obrigatório afixar no interior da cabina o número máximo de pessoas e peso máximo permitido. O excesso de lotação e o excesso de carga acarretam desgaste prematuro do equipamento.

7.      As crianças devem ser orientadas a usar o elevador com segurança, evitando brincadeiras, pulos ou movimentos bruscos.    Os usuários, principalmente as crianças, devem posicionar-se no elevador afastados da porta da cabina.
8.      Os usuários devem estar atentos às irregularidades no funcionamento dos elevadores.    Qualquer irregularidade deve ser comunicada imediatamente à firma conservadora.    O número do telefone da firma conservadora fica afixado no interior da cabina do elevador.

9.      Antes de abrir a porta do pavimento, certificar-se da presença, no andar, da cabina do elevador.

10.    Sempre que houver necessidade de transportar cargas pesadas, como cofres, convocar a firma conservadora para orientar a operação.


II – VERIFICAÇÃO PELO USUÁRIO DO FUNCIONAMENTO
SEGURO DO ELEVADOR

1.      A porta do pavimento só pode abrir quando a cabina do elevador estiver parada no respectivo andar.

2.      O elevador só pode trafegar com as portas totalmente fechadas.

3.      Todos os visores de portas devem Ter grades de malha fina ou vidros não-estilhaçáveis.

4.      Não deve haver no interior da cabina do elevador elementos estranhos ao mesmo, que possam causar danos aos usuários em caso de parada brusca.   Exemplos:  espelhos estilhaçáveis, elementos decorativos salientes ou pontiagudos etc.

5.      O elevador não deve parar entre andares.

6.      Não deve haver desnivelamento (degraus) entre a cabina e o pavimento.

7.      O elevador deve atender todas as chamadas da cabina e dos pavimentos.

8.      A cabina não pode “BALANÇAR” muito no percurso nem fazer ruído excessivo.

9.      Recomenda-se que toda cabina tenha iluminação de emergência, que é obrigatória nos elevadores aprovados a partir de junho de 1985.

10.    O alarme da cabina precisa estar totalmente em condições de uso.

IMPORTANTE:

ü  Todos os elevadores devem Ter afixadas na cabina as seguintes informações:
ü  Chapa da Prefeitura do Município de São Paulo, com o número do aparelho.  Essa chapa geralmente é afixada no alto da cabina, sobre a porta;
ü  Capacidade máxima do aparelho, com número máximo de pessoas e peso máximo permitido;
ü  Nome da Firma Conservadora, com endereço e telefone.



III – PROCEDIMENTOS A EVITAR NA UTILIZAÇÃO DO ELEVADOR

1.      Puxar a porta de pavimento sem a presença da cabina no andar.

2.      Apressar o fechamento das portas, puxando-as ou empurrando-as.
3.      Apertar várias vezes o botão de chamada.

4.      Chamar vários elevadores ao mesmo tempo.

5.      Fumar dentro do elevador.

6.      Brincadeiras, pulos e movimentos bruscos.

7.      Colocar as mãos nas grades de proteção dos visores das portas.

8.      Abrir a porta de pavimento com os pés.

9.      Segurar a porta aberta mais do que o tempo necessário para embarque ou desembarque.

10.    Bloquear o fechamento das portas com objetos.

11.    Apertar o botão de emergência desnecessariamente.






























XV.      PERGUNTAS E RESPOSTAS FREQUENTES

1.     Qual a lei que rege os condomínios horizontais, também conhecidos como condomínios em edifício?
Os condomínios horizontais são regidos, basicamente, pela Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964.
  1. Os moradores de condomínios devem observar outras normas?
    Sim. Os condôminos devem obedecer à convenção de condomínio, que é um conjunto de normas particulares que regem o condomínio. É tida como a lei interna do edifício, não podendo ser contrária à Lei 4.591/64. Esse documento deve ser elaborado por escrito e registrado em Cartório de Registro de Imóveis. Os condôminos estão sujeitos, também, ao Regulamento Interno, que regula a conduta interna dos moradores ou ocupantes das unidades, funcionários, visitantes etc., com vistas a uma convivência harmoniosa entre todos.
  2. Caso eu atrase o pagamento da cota condominial, o que deverei pagar?
    No caso de atraso no pagamento, a Lei estabelece a cobrança de multa de até 20%, mais juros de 1% ao mês e correção monetária em atrasos superiores há seis meses. Entretanto, o Poder Judiciário tem decidido pela aplicação de correção monetária a partir do vencimento da parcela não paga, com base na Lei da Correção Monetária (Lei n° 6.899/81).
  3. Quais os prejuízos gerados pelo atraso no pagamento das cotas condominiais?
    O primeiro prejuízo é a falta de caixa e a necessidade de se fazer um rateio extra, ou seja, um pagamento suplementar para cobrir uma receita insuficiente ou gasto imprevisto num determinado período. Esse rateio é tratado como despesa ordinária e cabe ao inquilino pagá-la. O condomínio, por sua vez, deverá cobrar os débitos, inclusive se necessário, por meio de ação judicial.
  4. O que são despesas extraordinárias e ordinárias e a quem cabe cada uma delas?
    Despesas extraordinárias são aquelas referentes a obras da estrutura integral ou de habitabilidade da edificação, tais como pinturas de laterais, fachadas, reformas de piso de áreas comuns, instalação de equipamentos de segurança e lazer, constituição de fundo de reserva etc. e cabem exclusivamente ao proprietário do imóvel. Já as despesas relativas à limpeza, manutenção e conservação de equipamentos e áreas comuns são chamadas de ordinárias e cabem ao morador da unidade (proprietário ou inquilino). Os artigos 22 e 23 da Lei n° 8.245/91 (Lei do Inquilinato) relacionam as hipóteses de despesas ordinárias e extraordinárias.
  5. O que é Fundo de Reserva e para que serve?
    Fundo de Reserva é uma despesa mista, ora paga pelos proprietários (quando da sua constituição), ora pelos inquilinos (quando da sua reposição). Serve como uma garantia, de modo a cobrir, numa emergência, despesas urgentes e inadiáveis não previstas no orçamento e sua arrecadação é regulada pela convenção.
  6. O condômino pode exigir prestação de contas do síndico, quando as contas já foram aprovadas por assembléia?
    Não. Por força do disposto no artigo 22, "f", da Lei 4591/64, a Assembléia Geral de Condôminos é órgão destinatário da prestação de contas, devendo a participação do condômino interessado ocorrer nessa oportunidade. Caso as contas sejam aprovadas, o síndico recebe verdadeira quitação sobre o período gerado. Ilustra bem essa idéia o seguinte julgado: "Condomínio - Prestação de Contas - Assembléia-Geral. O síndico presta contas à Assembléia Geral, e, se ela as aprova, o condômino que discorda não tem legitimidade para exigir, judicial ou extrajudicialmente, nova prestação. Só é possível a renovação da prestação de contas se for argüida e comprovada nulidade da assembléia, uma vez que a administração de prédios em condomínio se rege pelo princípio da vontade majoritária dos condôminos" (TJSP - Ac. unân. da 18ª Câm. Cív. - j. em 30/3/92 - Ap. 184-849-2/5 - Capital - Rel. Des. Aroldo Viotti - Luiz Carlos Soler Dias vs. Paulo Alves Ferreira e outro).
  7. Como é feito o reajuste para a cota condominial?
    A Lei não prevê nenhuma forma de reajuste automático para as taxas condominiais. Cabe à Assembléia Geral Ordinária determinar a forma e o valor a ser arrecadado em função de seus custos apurados ou previstos.
  8. O que significa cota em condomínio?
    Cota em condomínio corresponde à parcela de pagamento proporcional a cada unidade do edifício. Via de regra, a cota de cada condômino corresponde à fração ideal de terreno relativa à sua unidade.
  9. Quem pode ser síndico?
    O síndico pode ser morador do prédio ou não, pessoa física ou jurídica. Ele é o representante legal do condomínio.
  10. Qual o seu papel?
    Cabe ao síndico administrar os interesses e negócios do condomínio. Ele é eleito por até dois anos, com direito à reeleição, conforme definido na convenção.
  11. O que fazer para destituir um síndico?
    O síndico será destituído pela forma e sob as condições prevista na Convenção, ou no silêncio desta, pelo voto de dois terços de todos os condôminos, em assembléia especialmente convocada.
  12. Quando o locatário poderá votar nas assembléias?
    O inquilino pode participar e votar nas assembléias caso o locador não compareça ao ato, e desde que circunscreva sua atuação, exclusivamente, ao assunto "despesas ordinárias".
    Para participação e voto em assembléia que cuide de outros assuntos estranhos às despesas ordinárias, como são exemplos a eleição do síndico ou alteração da Convenção de Condomínio, deve o inquilino obter procuração do condômino-locador com firma reconhecida, como preceitua o art. 1.289, § 3º, do Código Civil.
  13. Podem ser cobradas multas dos condôminos faltosos e indisciplinados?
    Sim. As multas visam punir condutas irregulares dentro de unidades individuais ou nas áreas comuns. Essas condutas irregulares são aquelas que fogem dos padrões preestabelecidos e sujeitam os infratores (condôminos, ocupantes, visitantes etc.) ao pagamento da multa estabelecida pela convenção, regulamento interno ou assembléia geral, sem prejuízo da responsabilidade civil, administrativa ou criminal cabíveis. O síndico cobrará a multa, a qual reverterá em prol do condomínio.
  14. Posso reformar meu apartamento?
    Reformas ou alterações nas áreas internas privativas são permitidas, desde que estejam dentro do estabelecido em convenção e não comprometam a estrutura do edifício nem prejudiquem os outros moradores. Não esqueça que as exigências municipais devem ser obedecidas.
  15. Em caso de possíveis transtornos ao condomínio causados por reformas, o que devo fazer para evitar multas e brigas com os moradores?
    Fale com o síndico. Antes de começar as modificações, certifique-se de que elas são permitidas pela convenção do condomínio. Em alguns prédios, proíbe-se o uso de produtos com cheiro forte. Os elementos químicos usados no clareamento de tacos são um exemplo. Por isso, a conversa com o síndico é importante. Pergunte sobre os horários liberados. Quase sempre os pedreiros podem trabalhar - e, portanto, fazer barulho - das 8 às 17 horas, mas cada condomínio tem suas normas. Embale o entulho. Assim você não suja as áreas comuns. Também peça às lojas de material de construção que entreguem seus produtos bem embrulhados e alugue uma caçamba. Nunca deixe os restos da sua obra na lixeira comum e avise a prefeitura sobre a reforma. Pouca gente sabe, mas alterações na planta do apartamento ou na fachada do prédio (por exemplo, o fechamento de varandas) precisam de alvará municipal.
  16. Quando o condomínio possui uma pequena garagem e as vagas são insuficientes para todas as unidades e, ainda, o regulamento interno do edifício não contempla o assunto, pode-se encaminhar o problema à construtora?
    A escritura de compra e venda ou documento similar de cada unidade autônoma do edifício deve estabelecer se o adquirente tem direito à vaga. Como não há vagas suficientes para todos os apartamentos, será necessário fazer um levantamento em todos os instrumentos de alienação das unidades e constatar quem, efetivamente, adquiriu o apartamento com direito à utilização da vaga. Se o direito for facultado a todos os adquirentes, mas a edificação não tem as vagas necessárias, caberá ação contra a construtora. Para tanto é necessário parecer de profissional da área jurídica, pois a propositura da ação e o sucesso da medida judicial dependem da análise criteriosa de documentos imobiliários.
  17. Para que haja representação dos condôminos nas Assembléias Gerais, mediante procuração, é necessário ter a firma reconhecida? A procuração só poderá vigorar por uma assembléia? Existe limitação quanto ao número de procurações por pessoa?
    O reconhecimento de firma, em instrumento particular, é obrigatório conforme o parágrafo 3º, do artigo 1289, do Código Civil. A procuração pode ser conferida com prazo determinado ou indeterminado, bem como pode ser específica, válida somente para um determinado ato, ou extensiva a outros, sendo certo que deve conter, expressamente, o objeto da outorga. Quanto ao número de procurações por pessoa, a lei brasileira nada diz a respeito, não existindo tal limitação, salvo estipulação expressa da Convenção de Condomínio.
  18. Assuntos aprovados em Assembléia Geral Extraordinária podem ser contestados por condôminos que não participaram da reunião?
    A Assembléia, como órgão deliberante do condomínio, reveste-se de profundo significado jurídico e dentro da hierarquia dos órgãos do condomínio, situa-se no plano mais alto. No entanto, a eficácia das deliberações depende da regularidade da convocação e do funcionamento da Assembléia. Para que a convocação seja válida, é essencial que ela especifique os assuntos que serão deliberados, o dia, o local e a hora da reunião. Além disso, todos os condôminos ou pessoas a eles equiparados devem ser convocados. Caso contrário, a reunião poderá ser anulada.
    As decisões tomadas em Assembléia devem ser acatadas por todos os co-proprietários do edifício, ainda que ausentes ou que, durante a reunião, votaram contra; e essas decisões são eficazes até que sejam anuladas.
  19. Quais os deveres e as obrigações do zelador?
    O zelador, como qualquer outro empregado, está sujeito às normas trabalhistas e àquelas que lhe são atribuídas pelo empregador. O Anexo I, da Convenção Coletiva de Trabalho da categoria, menciona as atribuições básicas pertinentes à função.
  20. Em caso de inadimplência gerando desequilíbrio no fluxo de caixa e aumento nos custos do condomínio o que pode ser feito?
    Primeiro deve-se tentar a cobrança extrajudicial, com a aplicação dos acréscimos previstos na Lei de Condomínios (artigo 12, § 3º, Lei 4.591/64), por meio de notificação remetida aos condôminos devedores, constando valor, forma e local de pagamento. Se a medida não surtir efeito, o condomínio deverá promover ação de cobrança de despesas condominiais pelo rito sumário, nos termos do artigo 275, II, "b", do Código de Processo Civil.
  21. Quais as situações em que o síndico pode renunciar ao cargo e como eleger seu substituto?
    A Lei 4.591/64 não estabelece qualquer formalidade para que se efetive a renúncia do síndico. Todavia, é aconselhável que a renúncia seja apresentada em Assembléia Geral, convocada pelo próprio síndico renunciante, para que no próprio ato seja escolhido seu sucessor. Não há necessidade de apresentar os motivos da renúncia.
    A Lei permite que qualquer pessoa capaz, física ou jurídica figure como síndico (artigo 22, § 4º). Assim, na hipótese de nenhum condômino se candidatar ao cargo, o mesmo poderá ser ocupado por empresa especializada para essa finalidade (administradora), desde que não exista vedação da Convenção Condominial sobre o assunto.
  22. Qual a responsabilidade do condomínio em casos de roubo de veículos?
    Quando o funcionário do condomínio é obrigado a facilitar a entrada de estranhos por uso de arma de fogo, o condomínio é excluído de responsabilidade por tratar-se de caso fortuito.
  23. Qual a tolerância permitida para atrasos de funcionários. Existe alguma legislação que rege o assunto? Os minutos de atraso podem ser descontados?
    Os horários de entrada, saída e intervalos na jornada de trabalho devem ser rigorosamente cumpridos pelos empregados. O Tribunal Superior do Trabalho tem, em alguns acórdãos, considerado válida uma espera de, no máximo, 5 (cinco) minutos, quando há marcação de ponto e em estabelecimentos com muitos empregados. Fora isso, empregado que chegar atrasado (fora do horário marcado para entrada) poderá receber punição (advertência ou suspensão) e ter descontado, na folha de pagamento, o tempo resultante da inobservância do horário e, até mesmo, o do descanso semanal remunerado, conforme o art. 6º, "caput", da Lei 605, de 05/01/1949.
  24. Existe impedimento legal para se firmar contrato entre um condomínio e uma cooperativa de trabalhadores que ofereça serviços de segurança e portaria 24 horas?
    A contratação de Cooperativa para o fornecimento de serviços de segurança e portaria ao condomínio é possível e perfeitamente legal, não havendo qualquer disposição legal que a impeça. As Cooperativas de trabalho são regidas pela Lei nº 5.764/71, sendo pois, entidades cuja existência está amparada pelo ordenamento jurídico. No entanto, é importante que o condomínio obtenha referências da empresa junto a outros clientes e informe-se quanto a regularidade dos cooperados junto ao INSS.
    O condomínio só deve ficar atento ao parágrafo único do artigo 442 da CLT. Cabe ao condomínio, por cautela, evitar proferir ordens diretas aos trabalhadores (cooperados) no tocante ao desempenho de suas funções. Este encargo deve ser deixado para a cooperativa, a fim de evitar a caracterização de subordinação entre os porteiros e o condomínio, e com isso evitar pleitos de reconhecimento de vínculo empregatício por parte desses trabalhadores.
  25. Quando um dos prédios de um conjunto habitacional que forma um único condomínio com a mesma Convenção tira o CNPJ ocorre o desmembramento deste prédio?
    O artigo 8º da Lei 4.591/64 versa sobre conjuntos habitacionais que compõem um condomínio com Convenção única. Mas a obtenção do CNPJ não corresponde ao desmembramento do condomínio existente. O processo de desmembramento compreende modificação dos registros imobiliários, do quadro de áreas, atualização das informações devidas às diferentes esferas do Poder Público, lembrando que tal decisão deve ser tratada em Assembléia Geral de Condôminos, cuja deliberação só pode ser tomada mediante "quorum" unânime, isto é, participação obrigatória de todos os condôminos, por afetar o direito de propriedade dos moradores.
    O assunto é tratado pela Lei 4.591, em seu artigo 9, parágrafo 4º.
27.  Quando o síndico renuncia do cargo, o mandato do condômino eleito para substituí-lo será o estipulado na Convenção ou ele deverá cumprir o restante do mandato anterior?
Depende do que prevê a Convenção Condominial a respeito desta particularidade. No caso dela não dispor nada sobre o assunto, deve-se entender que o prazo será o previsto na Convenção, que geralmente é o de dois anos, como reza o artigo 22, "caput", da Lei 4.591/64.
  1. Um funcionário que trabalha como encarregado de manutenção pode fazer a manutenção e limpeza de piscinas, geradores, bombas, serviços de jardinagem etc?
    No Estatuto Normativo dos Empregados em Edifícios e Condomínios não estão previstas as atribuições do funcionário encarregado pela manutenção do condomínio. Nesse caso é possível o empregador estabelecer suas tarefas (de preferência em contrato de trabalho, por escrito), logo no início da contratação. As obrigações do empregado devem ser esclarecidas.
    Vale ressaltar que a atribuição de tarefas deve ser pautada pelo bom senso. Não se deve exigir do funcionário o cumprimento das obrigações pertinentes a outros cargos, exceto no caso de acúmulo de função, quando o adicional previsto na Convenção Coletiva da categoria deverá ser pago.
  2. Em um prédio onde não trabalha porteiro ou vigia no período da noite; sem nenhum sistema de segurança - a entrada no prédio é por portão eletrônico e cada morador tem sua chave -, quem é responsável por roubos/furtos de carros, toca-fitas na garagem do prédio e por roubos/assaltos nos apartamentos?
    É regra o condomínio não se responsabilizar pelos danos havidos nos seus limites. Todavia, para identificar a eventual responsabilidade do condomínio deve-se considerar o seguinte:
    1 - se houve participação de empregado do condomínio na prática do dano, quer seja por dolo ou culpa, há responsabilidade;
    2 - se existir na Convenção do Condomínio cláusula de não indenizar e não havendo a hipótese de dano causado por preposto (empregado), o condomínio não terá responsabilidade alguma;
    3 - lembre-se, quanto maior a segurança proporcionada pelo condomínio, maior serão os gastos dos condôminos para manter tal sistema e, conseqüentemente, maior será o dever de guarda do condomínio e é justamente do dever de guarda que pode surgir a responsabilidade do condomínio pelos danos.
    Por último, se o roubo for realizado com violência, a jurisprudência tem entendido que mesmo que o condomínio tenha o dever de guarda, a responsabilidade não existe por tratar-se de caso fortuito e não haver dever de guarda patrimonial.
30.  O saldo do Fundo de Reserva pode ser utilizado, com aprovação em Assembléia, para a execução de benfeitorias no condomínio e sem a necessidade de fazer rateio específico depois para repor o dinheiro?
A Convenção de Condomínio deverá conter os dispositivos que regulamentem a forma de contribuição para constituição do fundo de reserva e sua forma de utilização (Lei 4591/64, art. 9º, §3º, "j"). Normalmente, o fundo de reserva é destinado para a cobertura de gastos com despesas emergenciais do edifício. No entanto, os condôminos poderão decidir, em Assembléia, sobre a criação de outros fundos para, por exemplo, realizar benfeitorias.
31.  A Convenção do Condomínio pode ser aprovada sem a necessidade de discutir item a item?
A Lei 4.591/64 determina, em seu art. 9º, § 2º, que considera-se aprovada e obrigatória a Convenção que reúna a assinatura dos titulares de direitos aquisitivos que representem dois terços das frações ideais que compõem o condomínio. Por ser documento de interesse de todos, não poderá ser votado sem ampla discussão entre os condôminos.
FONTE: SECOVI-SP