MULTAS POR TRANSGRESSÕES NO CONDOMÍNIO EQUATORIAL

Criar e manter um ambiente condominial seguro e sossegado não é tarefa fácil. E, embora os condomínios tenham a possibilidade de punir quaisquer atos que atentem à segurança, saúde e sossego da edificação, nota-se que muitos Síndicos, especialmente de condomínios residenciais, muitas vezes não fazem devidamente o uso de uma importante ferramenta para a manutenção da ordem no condomínio: a multa por descumprimento de dever condominial. Se por um lado, não é adequado residir ou trabalhar em um ambiente onde aplica-se multa para tudo que acontece, por outro, constata-se que é igualmente insuportável o ambiente de caos que se gera por não agir oportunamente para coibir ações ou omissões de condôminos ou moradores que prejudicam o convívio e contribuem para a desvalorização de todos os imóveis do condomínio. O desafio é encontrar o meio termo, ou seja, agir com razoabilidade e no momento certo. E, neste breve texto, buscar-se-á abordar os principais cuidados que devem ser observados na aplicação de multa.

As transgressões mais usuais e puníveis com multa são: barulho excessivo (mesmo em período diurno, o som deve ser compatível com a destinação da edificação); estacionar na vaga de outro condômino ou fora dos limites de sua vaga, prejudicando o trânsito de outros veículos; alteração das partes externas (a modificação do padrão estético da edificação gera desvalorização dos imóveis); e danos em elevadores, salão de festas e outras partes ou bens do condomínio. Mesmo a mais simples das infrações representa a “porta de entrada” para transgressões mais graves em um condomínio.

Sob uma perspectiva ampla do tema, o Síndico deve ter atenção para dois pontos: (I) o procedimento previsto na Convenção do condomínio e (II) evitar o seu envolvimento pessoal no processo de imposição de multa.

Sobre o primeiro ponto, o art. 1.334, IV, do Código Civil determina que toda penalidade deve estar prevista na Convenção e os artigos 1.336 e 1.337 do Código Civil Brasileiro dispõe, genericamente, sobre 3 tipos de multas (sem contar as penalidades relacionadas ao não pagamento de quotas condominiais, previstas no art. 1.336, § 1º, do CCB):

Aplicação de multa de até 5 quotas por descumprimento de deveres condominiais – art. 1.336, § 2°, do CCB;

Já sobre o segundo ponto mencionado, o Síndico deve ter especial atenção para evitar o seu envolvimento pessoal na punição do transgressor. A aplicação de multa se justifica pela necessidade de proteger a coletividade de um ato nocivo, e esta aplicação é atribuição da Assembléia ou do Síndico, desde que, neste último caso, a Convenção assim determine. Consequentemente, quando o Síndico aplica uma multa, ele o faz em razão de seu cargo em não de sua pessoa. Dessa forma, orienta-se que o Síndico sempre promova uma notificação extrajudicial como forma de advertir um condômino de seu descumprimento às normas internas do condomínio. Uma notificação cordial, objetiva e formal garante a impessoalidade da multa e, principalmente porque, na prática de administração de condomínios, verifica-se que uma notificação enviada através de Cartório de Registro de Títulos e Documentos tem uma maior chance de êxito, em nosso caso pelo Escritorio da Centaurus.

Em resumo, esses são as etapas essenciais para a aplicação de multa:

1. O Síndico toma ciência de uma infração à Lei, Convenção, Regulamento Interno ou deliberação de Assembléia;
2. Não obtendo êxito com a advertência, o Síndico deve aplicar a multa prevista na Convenção;
3. Deve-se dar oportunidade para que o condômino infrator apresente sua defesa (é altamente recomendável que a própria   Convenção conceda mecanismos de defesa, como prazo e recurso à Assembléia).
4. Por fim, embora não sejam poucos os cuidados necessários para imposição de multas, constata-se que, na prática, uma multa bem aplicada tem grande efetividade na prevenção de novos atos prejudiciais ao condomínio. Por esse motivo, ao se deparar com situações suscetíveis a multa, o Síndico deve agir imediatamente, pois aguardar que os problemas de disciplina no condomínio se resolvam sozinhos somente dá espaço para o surgimento de novas situações problemáticas e que, talvez, não possam ser solucionadas sem intervenção judicial.
5. Temos certeza que os bons moradores-cidadãos apoiam este procedimento legal e não tem do que reclamar, pois os transgressores são uma minoria, que incomoda a maioria. Sendo assim, conforme Assembléia, as multas serão aplicadas via o Escritório da Centaurus. Primeiro será expedido notificação extrajudicial e posteriormente, na reincidência será gerado o boleto de multa.